Мудрый Юрист

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество супругов: правовое регулирование и особенности правоприменения

Чашкова Светлана Юрьевна, доцент кафедры гражданского и предпринимательского права Всероссийского государственного университета юстиции (РПА Минюста России), кандидат юридических наук, доцент.

В статье рассмотрены проблемы, возникающие в результате государственной регистрации прав на общее недвижимое имущество супругов лишь за одним из них.

В результате проведенного исследования автором делается вывод о том, что имеющиеся в правоприменении различия между "титульными" и "нетитульными" супругами-собственниками не основаны на законе. Такое деление приводит к дополнительным сложностям в реализации супругами принадлежащего им права собственности, разрешение которых подчас становится возможным только в судебном порядке вопреки презумпции общей собственности, закрепленной в положениях российского семейного законодательства.

Ключевые слова: "титульный" и "нетитульный" собственники, общая собственность супругов, презумпция общей собственности супругов, реализация общего имущества супругов при банкротстве.

State Registration of Spousal Rights to Real Estate: The Legal Regulation and Law Enforcement Peculiarities

S.Yu. Chashkova

Chashkova Svetlana Yu., Associate Professor of the Department of Civil and Entrepreneurial Law of the All-Russian State University of Justice (RLA of the Ministry of Justice of Russia), Candidate of Legal Sciences, Associate Professor.

The article reviews issues arising as a result of state registration of rights to common real estate of spouses by only one of the spouses.

As a result of the carried out research, the author concludes that the differences between the title and non-title spouses being owners existing in law enforcement, have no legal basis. Such division entails additional complications in exercising of the property right by spouses, the resolution of such complications is often possible only in court contrary to the presumption of common property stipulated by provisions of Russian family laws.

Key words: title and non-title owners, common spousal property, presumption of common spousal property, sale of common spousal property in the event of bankruptcy.

Заявленная в названии статьи тема может показаться максимально избитой и в связи с этим не интересной. Но вместе с тем актуальность вопросов, которые возникают на практике, показывает, что данная тема практически неисчерпаема для ее научно-практического исследования.

Можно констатировать, что первопричиной большинства проблем в правоприменении стала практика государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая складывалась на протяжении многих лет. Вопреки положениям ст. ст. 33, 34 СК РФ, согласно которым общая совместная собственность возникает у супругов на нажитое в браке имущество в силу закона, территориальные органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество регистрировали право общей совместной собственности только в тех случаях, когда оба супруга участвовали в сделке и при этом не приобретали его в общую долевую собственность. В тех случаях, когда в сделке участвовал лишь один из супругов, приобретаемое по такой сделке имущество подлежало государственной регистрации в общую совместную собственность, если с заявлением о регистрации имущества на этом праве выступал супруг, участвующий в сделке, либо оба супруга обратились за регистрацией соответствующего права в органы регистрации.

"Такая практика формирования ЕГРП, возможно, стала складываться с легкой руки Верховного Суда РФ. Так, ВС РФ в свое время разъяснил, что в случае, когда в договоре указан в качестве приобретателя только один супруг, органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, а также сделок с ним, должны зарегистрировать право собственности за лицом, указанным в договоре. При несогласии другой супруг имеет право обратиться в суд с требованием о признании за ним права совместной собственности на приобретенное имущество <1>. Обоснованность такого толкования положений действующего законодательства высшим судебным органом России вызывает как минимум недоумение, так как оно прямо противоречит требованиям закона" <2>.

<1> Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2002 года // СПС "КонсультантПлюс".
<2> Чашкова С.Ю. Установление вида правового режима имущества при совершении нотариальных действий в связи с изменениями гражданского законодательства // Законы России: опыт, анализ, практика. 2013. N 6. С. 38 - 42.

В результате такой регистрационной практики содержание современного ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости) сегодня нельзя назвать публично достоверным в части отражения объективно существующих прав супругов на общее имущество, а также его правообладателей.

Но это можно было бы посчитать лишь "техническим" недоразумением, если бы не укоренившиеся в российском правоприменении термины "титульный" (супруг, право которого как собственника отражено в реестре) и "нетитульный" (супруг, право которого как собственника не отражено в реестре) собственники. В то время как "собственник" - это и есть титул, которым обладает лицо, имеющее соответствующее право, поэтому такое деление, мягко сказать, является крайне некорректным.

Вместе с тем исходить из различного объема возможностей реализации права "титульным" и "нетитульным" собственниками становится нормой для правоприменителей (в том числе самих регистраторов, а также нотариусов).

Так, вывод о различном объеме возможностей реализации прав супругами-собственниками делают нотариусы, которые при определении состава наследственной массы умершего супруга исключают из нее долю в праве на имущество, приобретенное и зарегистрированное на имя пережившего супруга, если последний является "титульным" собственником на данное имущество. При этом со ссылкой на ч. 3 ст. 75 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате многие нотариусы приходят к выводу о том, что включение данного имущества в состав наследственной массы возможно только при наличии согласия самого пережившего супруга ("титульного" собственника) на это. Представляется, что такое толкование не основано на буквальном изложении правила, согласно которому согласие пережившего супруга необходимо только в случае определения в тексте свидетельства о праве собственности доли умершего супруга в общем имуществе по письменному заявлению наследников. Сам нормативный акт не делает никакого деления на "титульных" и "нетитульных" собственников, а потому при определении состава наследственной массы не имеет значения, на имя кого из супругов (умершего или пережившего) зарегистрировано право на общее имущество супругов.

Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество также чинят препятствия в реализации права общей собственности супругу, права которого не отражены в ЕГРН, т.е. "нетитульному" собственнику. Прежде всего это ярко проявляется в следующих ситуациях:

Вместе с тем произведенные по названным причинам отказы в государственной регистрации соответствующего права в случае их обжалования признаются судами незаконными <3>.

<3> См., напр.: Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 17 апреля 2012 г. по делу N 33-2605/2012 // СПС "КонсультантПлюс".

При этом следует заметить, что в одном из писем Росреестра от 28 октября 2015 г. N 14-исх/15463-ГЕ/15 "О рассмотрении обращения" разъяснено следующее: "...факт внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записи о государственной регистрации права собственности одного из супругов и указание в свидетельстве о государственной регистрации права в качестве правообладателя одного из супругов не отменяет законного режима имущества супругов, если он не был изменен в установленном порядке. Соответственно, в этом случае оба супруга являются собственниками объекта недвижимости, правообладателем которого в ЕГРП указан один из них" <4>.

<4> Данный документ опубликован не был. Доступ из СПС "КонсультантПлюс".

В связи с чем особый интерес вызывают случаи, когда регистраторы не признают возможности совершения "нетитульным" собственником сделки по поводу недвижимости, права на которую не отражены в реестре за ним как за правообладателем. К слову, нотариусы также отказывают в удостоверении договоров по распоряжению недвижимым имуществом "нетитульному" собственнику, если он не предоставит, например, доверенность на совершение такой сделки от имени "титульного" собственника.

Однако относительно недавняя практика Верховного Суда РФ, очень надеюсь, может прекратить ограничивающее права "нетитульного" собственника правоприменение как со стороны регистраторов, так и со стороны нотариусов.

Речь идет об Определении ВС РФ от 5 декабря 2017 г. по делу N 306-КГ17-10913. В соответствии с фабулой дела, разрешенного названным судебным актом, организация (арендатор) заключила с индивидуальным предпринимателем (арендодатель) договор аренды сроком на 5 лет по предоставлению во временное владение в пользование нежилого помещения. Собственником указанного помещения согласно выписке из Единого государственного реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним являлась жена предпринимателя. Однако орган Росреестра отказал в регистрации договора и возникшего из него обременения в связи с отсутствием сведений об арендодателе как о собственнике передаваемого в аренду имущества. Судом действия регистраторов были признаны незаконными. При этом суд отметил следующее: "...указание в договоре в качестве приобретателя недвижимого имущества одного из супругов само по себе не свидетельствует о приобретении имущества в его личную собственность, и несмотря на то, что государственная регистрация перехода прав на основании договора производится на того супруга, который выступил покупателем, другой супруг также является полноправным собственником имущества, на которое распространяется режим общей совместной собственности супругов" <5>.

<5> Документ опубликован не был. Доступ из СПС "КонсультантПлюс".

В свете обозначенных выше проблем, связанных с наличием "титульных" и "нетитульных" собственников, данное решение можно считать знаковым, так как в нем отражена позиция Верховного Суда РФ, ориентирующая суды на унификацию правовых возможностей супругов независимо от того, отражены ли сведения о них как о правообладателях на имущество, являющееся общей совместной собственностью, в ЕГРН или нет.

Вместе с тем совсем иной подход продемонстрировал в свое время Высший Арбитражный Суд РФ. Так, в п. 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 30 июня 2011 г. N 51 (в ред. от 06.06.2014) "О рассмотрении дел о банкротстве индивидуальных предпринимателей" арбитражным судам разъяснено: если "в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отражено, что зарегистрированное на имя должника недвижимое имущество находится в его собственности (выделено мной. - С.Ч.), конкурсный управляющий вправе исходить из того, что имущество принадлежит должнику, и включить его в конкурсную массу. В этом случае другой супруг, не согласный с действиями конкурсного управляющего, вправе в общем порядке обратиться в суд с иском о разделе общего имущества супругов и выделе имущества, причитающегося на долю данного супруга, либо потребовать признания права общей собственности на указанное имущество" <6>.

<6> Постановление Пленума ВАС РФ от 30 июня 2011 г. N 51 "О рассмотрении дел о банкротстве индивидуальных предпринимателей" (в ред. от 06.06.2014) // Вестник ВАС РФ. 2011. N 9.

Иными словами, из данного разъяснения следует, что наличие общей совместной собственности супругов подлежит доказыванию в судебном порядке, несмотря на то что в российском праве действует презумпция общей совместной собственности <7>. А потому наличие данного права не подлежит доказыванию в судебном порядке (отсутствует спор о праве), если есть никем не оспоренные правоустанавливающие документы, подтверждающие, что имущество приобретено в период брака на основании возмездной сделки.

<7> Такая позиция высказывается следующими авторами: Антокольская М.В. Семейное право: Учебник. М.: Юрист, 1996; Беспалов А.Ю., Беспалов Ю.Ф., Гордеюк Д.В. и др. Частное право: проблемы теории и практики / Отв. ред. Ю.Ф. Беспалов. М.: Проспект, 2016; Зайцева Т.И. Нотариальная практика: ответы на вопросы. М.: Волтерс Клувер, 2007; Мананников О.В. Права на имущество бывших супругов // Бюллетень нотариальной практики. 2004. N 3; Качур Н.Ф. Презумпция общности имущества супругов // Государство и право в системе социального управления: Межвуз. сб. науч. тр. Свердловск: УрГУ, 1981. С. 93; Курс доказательственного права: Гражданский процесс. Арбитражный процесс / Под ред. М.А. Фокиной. М.: Статут, 2014; Поротикова О.А. Правовой режим обязательств супругов // Семейное и жилищное право. 2018. N 1; Чефранова Е.А., Чашкова С.Ю. Применение семейного законодательства в нотариальной практике: Учеб. пособие. М.: РПА Минюста России, 2012; Чашкова С.Ю. Способы защиты имущественных прав супругов: толкование положений семейного законодательства Конституционным Судом Российской Федерации // Семейное и жилищное право. 2015. N 5; и мн. др.

Также наличие презумпции общей совместной собственности отражено в решениях судов. См. также: Определение Верховного Суда РФ от 23 сентября 2014 г. N 4-КГ14-20 // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2015. N 7; Определение Верховного Суда РФ от 12 июля 2016 г. N 67-КГ16-2; Апелляционное определение Иркутского областного суда от 17 июля 2018 г. N 33-5668/2018; Апелляционное определение Верховного Суда Республики Крым от 20 июля 2017 г. по делу N 33-5842/2017; Апелляционное определение Московского городского суда от 2 марта 2018 г. по делу N 33-9015/2018; Апелляционное определение Оренбургского областного суда от 28 июня 2017 г. по делу N 33-4679/2017; Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 июля 2016 г. N 15АП-5985/2016 по делу N А32-37608/2013; Определение Верховного Суда РФ от 25 января 2011 г. N 48-В10-13; и др. // СПС "КонсультантПлюс".

Вместе с тем в п. 4 ст. 213.25 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ (в ред. от 01.07.2018) "О несостоятельности (банкротстве)" <8> (далее - Закон N 127-ФЗ) в полном соответствии с положениями семейного законодательства указано, что в конкурсную массу может включаться имущество гражданина, составляющее его долю в общем имуществе, на которое может быть обращено взыскание в соответствии с гражданским законодательством, семейным законодательством. Кредитор вправе предъявить требование о выделе доли гражданина в общем имуществе для обращения на нее взыскания.

<8> Федеральный закон от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (в ред. от 01.07.2018) // СЗ РФ. 2002. N 43. Ст. 4190.

При этом в соответствии с п. 7 ст. 213.26 Закона N 127-ФЗ имущество гражданина, принадлежащее ему на праве общей собственности с супругом (бывшим супругом), подлежит реализации в деле о банкротстве гражданина по общим правилам, предусмотренным настоящей статьей. В таких случаях супруг (бывший супруг) вправе участвовать в деле о банкротстве гражданина при решении вопросов, связанных с реализацией общего имущества. В конкурсную массу включается часть средств от реализации общего имущества супругов (бывших супругов), соответствующая доле гражданина в таком имуществе, остальная часть этих средств выплачивается супругу (бывшему супругу).

При совместном применении данных правил на практике суды исходят из того, что если супруг должника не заявил требование о разделе общего имущества супругов, то все общее имущество подлежит реализации с торгов. Так, в Определении ВС РФ от 7 августа 2018 г. N 80-КГ18-7 суд, разрешая требования супруги лица, в отношении которого введена процедура реализации, о разделе общего имущества, указывает: "...при наличии спора о разделе общего имущества супругов это имущество не может быть включено в конкурсную массу. В противном случае будет иметь место принудительная реализация имущества супруга, не являющегося должником" <9>.

<9> Документ опубликован не был. Доступ из СПС "КонсультантПлюс".

Таким образом, можно прийти к выводу о том, что не только законодательство о банкротстве содержит в себе специальные правила по отношению практически ко всем общим нормам гражданского права, но и его применение идет по пути максимальной защиты прав кредиторов в ущерб интересам иных участников гражданского оборота; законодательство о банкротстве, как и практика его применения являются "прокредиторскими".

Разумеется, реализации с торгов в описанных случаях подвергались те объекты, находящиеся в общей собственности, которые зарегистрированы на имя супруга-должника. Так, в Определении ВС РФ от 7 августа 2018 г. N 305-ЭС18-4364 по делу N А03-7118/2016 суд признает заслуживающими внимания доводы финансового управляющего для передачи дела на кассационное рассмотрение судебной коллегии: "...фактически между сторонами заключен брачный договор, который не изменил статуса имущества как совместной собственности супругов для третьих лиц... Также обращает внимание, что на момент включения в конкурсную массу земельного участка имущество было зарегистрировано за должником (выделено мной. - С.Ч.)" <10>.

<10> Документ опубликован не был. Доступ из СПС "КонсультантПлюс".

В.В. Витрянский указал, что "п. 7 ст. 213.26 Закона о банкротстве нарушает основополагающие принципы регулирования отношений общей собственности, в том числе связанных с обращением взыскания на долю в общем имуществе" <11>. Аналогичным образом квалифицируют положения данной нормы и другие авторы. Так, Ю.С. Харитонова пишет: "Таким образом, норма п. 7 ст. 213.26 Закона о банкротстве полностью устраняет принятый механизм реализации прав общей собственности, игнорирует права супруга (бывшего супруга) гражданина-банкрота. Можно предположить, что такие правила появились в связи с желанием пресечь попытки супругов вывести имущество из состава конкурсной массы, с чем активно борются суды и кредиторы" <12>.

<11> Витрянский В.В. Банкротство граждан, не являющихся индивидуальными предпринимателями // Хозяйство и право. 2015. N 4. С. 23.
<12> Харитонова Ю.С. Взыскание долгов гражданина-банкрота за счет общего имущества супругов // Предпринимательское право. Приложение "Право и Бизнес". 2016. N 3. С. 8.

Однако представляется, что подобная "борьба" должна осуществляться в соответствии с общими принципами осуществления гражданских прав, в том числе принципа добросовестности, согласно которому добросовестность поведения участника гражданского оборота презюмируется, а недобросовестность, напротив, подлежит доказыванию (п. 5 ст. 10 ГК РФ).

Учитывая все вышесказанное, можно констатировать, что неверно зарегистрированное право на общее имущество супругов порождает проблемы для его правообладателей. В связи с чем хотелось бы посоветовать всем гражданам, приобретающим недвижимое имущество в период брака и желающим сохранить законный режим имущества супругов, максимально внимательно относиться к вопросам государственной регистрации права общей собственности на данное имущество. Тем же из супругов, которые в результате государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, приобретенный в период брака, стали "нетитульными" собственниками, можно посоветовать воспользоваться положениями п. 4 ст. 8.1 ГК РФ, согласно которым, если право на имущество возникает, изменяется или прекращается вследствие наступления обстоятельств, указанных в законе, запись о возникновении, изменении или о прекращении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия.

Кроме того, в п. 3 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" <13> закреплено, что государственная регистрация права общей собственности на недвижимое имущество осуществляется на основании заявления одного из участников совместной собственности, если законодательством Российской Федерации либо соглашением между частниками совместной собственности не предусмотрено иное.

<13> Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" // Российская газета. 2015. 17 июля.

Таким образом, любой "нетитульный" собственник имеет возможность в любой момент восстановить свой статус-кво, обратившись в орган регистрации прав с заявлением о регистрации на соответствующий объект недвижимости права общей совместной собственности, представив для этого документы, подтверждающие наличие брачных отношений между супругами в момент возникновения права собственности на данное имущество. Таким правом обладают как лица, состоящие в браке, так и бывшие супруги, сохранившие после расторжения брака право общей совместной собственности на объекты недвижимости.

Литература

  1. Антокольская М.В. Семейное право: Учебник / М.В. Антокольская. М.: Юрист, 1996. 365 с.
  2. Беспалов А.Ю. Частное право: проблемы теории и практики / А.Ю. Беспалов, Ю.Ф. Беспалов, Д.В. Гордеюк и др.; отв. ред. Ю.Ф. Беспалов. М.: Проспект, 2016. 142 с.
  3. Витрянский В.В. Банкротство граждан, не являющихся индивидуальными предпринимателями / В.В. Витрянский // Хозяйство и право. 2015. N 4. С. 3 - 28.
  4. Зайцева Т.И. Нотариальная практика: ответы на вопросы / Т.И. Зайцева. М.: Волтерс Клувер, 2007. 488 с.
  5. Качур Н.Ф. Презумпция общности имущества супругов / Н.Ф. Качур // Государство и право в системе социального управления: Межвуз. сб. науч. тр. Свердловск: УрГУ, 1981. 124 с.
  6. Курс доказательственного права: Гражданский процесс. Арбитражный процесс / Под ред. М.А. Фокиной. М.: Статут, 2014. 495 с.
  7. Мананников О.В. Права на имущество бывших супругов / О.В. Мананников // Бюллетень нотариальной практики. 2004. N 3. С. 20 - 26.
  8. Поротикова О.А. Правовой режим обязательств супругов / О.А. Поротикова // Семейное и жилищное право. 2018. N 1. С. 70 - 71.
  9. Харитонова Ю.С. Взыскание долгов гражданина-банкрота за счет общего имущества супругов / Ю.С. Харитонова // Предпринимательское право. Приложение "Право и Бизнес". 2016. N 3. С. 7 - 9.
  10. Чашкова С.Ю. Способы защиты имущественных прав супругов: толкование положений семейного законодательства Конституционным Судом Российской Федерации / С.Ю. Чашкова // Семейное и жилищное право. 2015. N 5. С. 25 - 28.
  11. Чашкова С.Ю. Установление вида правового режима имущества при совершении нотариальных действий в связи с изменениями гражданского законодательства / С.Ю. Чашкова // Законы России: опыт, анализ, практика. 2013. N 6. С. 38 - 42.
  12. Чефранова Е.А. Применение семейного законодательства в нотариальной практике: Учеб. пособие / Е.А. Чефранова, С.Ю. Чашкова. М.: РПА Минюста России, 2012. 183 с.