Мудрый Юрист

Понятие недвижимого имущества: публично-правовой аспект

<*> Статья подготовлена при информационной поддержке СПС "КонсультантПлюс".

Волков Геннадий Александрович, профессор кафедры экологического и земельного права Юридического факультета Московского государственного университета (МГУ) имени М.В. Ломоносова, доктор юридических наук, доцент.

В статье рассмотрено содержание понятий земельного участка, здания, сооружения как объектов недвижимости, которое, по мнению автора, основано прежде всего на публично-правовых началах. Раскрыты установленные в законодательстве ключевые признаки здания и сооружения, общим для которых является наличие строительной системы, в том числе несущей строительной конструкции. Отдельно акцентировано внимание на вопросах применения специальных знаний при установлении признаков зданий и сооружений как объектов недвижимости при рассмотрении споров.

Ключевые слова: недвижимость, земельный участок, здание, сооружение, строительная система, несущая строительная конструкция.

The Real Estate Concept: a Public Law Aspect

G.A. Volkov

Volkov Gennady A., Professor of the Department of Environmental and Land Law of the Law Faculty of the Lomonosov Moscow State University (MSU), Doctor of Law, Associate Professor.

The article reviews the content of the land plot, building, construction concepts as real estate objects, which in the author's opinion is primarily based on public law grounds. The publication describes the key attributes of a building and a construction stipulated by the law, which are generally characterized by the presence of a construction system including but not limited to a load-bearing structural component. The author pays special attention to the issues of special knowledge application for the identification of attributes of buildings and constructions as real estate objects in dispute resolution.

Key words: real estate, land plot, building, construction, construction system, load-bearing structural component.

Прошло 27 лет с момента закрепления в Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик <1> определения недвижимого имущества (п. 2 ст. 4) <2>. В дальнейшем применительно к земельным участкам, зданиям и сооружениям (здесь и далее выделено мной. - Г.А. Волков) оно практически в неизменном виде по смыслу было установлено в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) <3>. С тех пор не утихают дискуссии в отношении этого понятия.

<1> См.: Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик, утв. Верховным Советом СССР 31 мая 1991 г. N 2211-1 // ВСНД и ВС СССР. 1991. N 26. Ст. 733.
<2> "К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано, как то: здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения. Законодательными актами к недвижимому может быть отнесено и иное имущество. Особенности приобретения и прекращения прав на недвижимое имущество устанавливаются законодательными актами. Имущество, перемещение которого возможно без несоразмерного ущерба его назначению, относится к движимому, если законодательными актами не установлено иное".
<3> См.: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ // СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301.

В 2003 г. была подготовлена Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, в которой ее авторы посчитали, что определение недвижимой вещи, содержащееся в ст. 130 ГК РФ, вряд ли нуждается в пересмотре <4>. Однако эта позиция не только подвергалась критике <5>, но и даже за последний год можно найти немало разных точек зрения на эту тему <6>.

<4> См.: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе (принята на заседании Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 15 декабря 2003 г. (протокол N 18)). С. 4. URL: https://privlaw.ru/sovet-po-kodifikacii/conceptions/koncepciya9/ (дата обращения: 01.06.2018).
<5> См.: Новиков К.А. Понятие недвижимого имущества в гражданском законодательстве // ВВАС РФ. 2014. N 5. С. 4 - 12.
<6> См., например: Алексеев В.А. Прочная связь с землей как единственный признак недвижимой вещи // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2017. N 12. С. 80 - 94; Бевзенко Р.С. Земельный участок с постройками на нем // Вестник гражданского права. 2017. N 1. С. 9 - 36; N 2. С. 84 - 114; Михольская В.В., Петропавловская Ю.С. Проблемы правовой квалификации автомобильных дорог как объектов недвижимости и охраны земель при их размещении // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2017. N 4. С. 13 - 19.

Представляется, что многочисленные споры относительно понятия таких объектов недвижимого имущества, как земельные участки, здания и сооружения, связаны с тем, что необоснованно умален публично-правовой аспект их признаков.

Так, понятие земельного участка первоначально было закреплено в п. 2 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) <7> и дважды менялось с момента его принятия: в 2008 г. <8> и 2014 г. <9>. В настоящее время ключевыми признаками земельного участка как объекта права собственности и иных предусмотренных именно ЗК РФ прав на землю являются следующие: он представляет собой "часть земной поверхности" и "имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи".

<7> См.: Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ // СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4147.
<8> См.: пункт 4 ст. 5 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 141-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений" // СЗ РФ. 2008. N 30 (ч. 1). Ст. 3597.
<9> См.: пункт 1 ст. 1 Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" // СЗ РФ. 2014. N 26 (часть I). Ст. 3377.

Вместе с тем способность земельного участка быть объектом права собственности и иных предусмотренных ЗК РФ прав на землю является элементом его правового режима, который, в свою очередь, по смыслу п. 1 ст. 6 и п. 2 ст. 7 ЗК РФ зависит от принадлежности земельного участка к той или иной категории земель и его разрешенного использования.

Более того, содержание права собственности на земельный участок, в том числе правомочий владения, пользования и распоряжения, а также иных предусмотренных ЗК РФ прав на землю определяется именно нормами земельного права, других природоресурсных отраслей права, нормами других специальных законов (ст. 3 ЗК РФ) <10>.

<10> См. подробнее: Волков Г.А. О методологии природоресурсных отраслей права // Экологическое право. 2018. N 1. С. 3 - 12.

Следовательно, понятие земельного участка непосредственно связано, прежде всего, со способностью земельного участка быть объектом права собственности и иных предусмотренных ЗК РФ прав на землю, которая определяется именно нормами публичного права <11>.

<11> См.: Там же. С. 9.

Такие признаки, как "часть земной поверхности" и наличие "характеристик, позволяющих определить ее в качестве индивидуально определенной вещи", также неразрывны с нормами публичного права об образовании земельных участков.

Согласно п. п. 1 и 1.1 ст. 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и в случае создания искусственных земельных участков.

Вместе с тем в соответствии со ст. 11.9 ЗК РФ при образовании и изменении земельных участков должны быть соблюдены требования о предельных (максимальных и минимальных) размерах, недопустимости пересечения границ муниципальных образований, границ населенных пунктов, недопустимости пересечения границ территориальных зон, лесничеств, лесопарков (по общему правилу), недопустимости образования земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости, недопустимости раздела, перераспределения или выдела земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием, наконец, образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также иные требования, установленные ЗК РФ и другими федеральными законами.

Например, для обеспечения рационального использования земель сельскохозяйственного назначения и их охраны, а также земель, используемых общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации и лицами, относящимися к коренным малочисленным народам Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, для обеспечения их традиционного образа жизни проводится внутрихозяйственное землеустройство в соответствии со ст. 18 Федерального закона от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве" <12>.

<12> См.: Федеральный закон от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве" // СЗ РФ. 2001. N 26. Ст. 2582.

Если земельный участок образуется из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, количество которых более 92% из всех земель на территории Российской Федерации <13>, степень публичного вмешательства еще выше, не обойтись без проекта межевания территории, проектной документации лесных участков или схемы расположения земельного участка (или земельных участков) на кадастровом плане территории (ст. 11.3 ЗК РФ).

<13> См.: Волков Г.А. Указ. соч. С. 3.

Понятие зданий и сооружений как объектов недвижимости согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ связано с таким признаком, как прочная связь с землей, которая обусловливает невозможность перемещения этих объектов без несоразмерного ущерба их назначению.

Однако, как показывает история и правоприменительная практика, этот признак отнюдь не безупречен. Исторические факты свидетельствует, что в Москве за прошедшие 120 лет не менее 70 зданий, в том числе такие, которые можно назвать дворцами, были передвинуты, часто вместе с жильцами, без отключения коммуникаций. Наиболее известные: двухэтажное здание (ул. Каланчевская, 32/61) было передвинуто на 100 м в 1898 г., здание Саввинское подворье (ул. Тверская, 6, с. 6) - на 50 м в 1939 г., здание Моссовета (ул. Тверская, 13) - на 14 м вместе с подвалом в 1939 г., здание глазной больницы (Мамоновский переулок, 7) передвинуто в переулок и развернуто на 90 градусов в 1940 г., Конторский дом Сытина - памятник архитектуры (ул. Тверская, д. 18Б) передвинут на 33 метра в 1979 г., здание МХТ (Камергерский пер., 3, с. 1) - на 27 метров в 1983 г. <14>.

<14> См.: Кашницкий С. Дома на колесах: как московские здания переезжали с места на место // Аргументы и Факты. 2013. N 6; Векшина А. Шагающие дома: что и как двигали в Москве. URL: https://urbanurban.ru/blog/experience/725/Shagayuschie-doma-chto-i-kak-dvigali-v-Moskve (дата обращения: 01.06.2018).

Следовательно, технологии, позволяющие перемещать объекты недвижимости без несоразмерного ущерба их назначению, существуют уже более 100 лет. Конечно, при всей массовости примеров нельзя не отметить уникальность этих инженерных решений.

Наибольшее количество проблем в квалификации объектов как объектов недвижимости с помощью рассматриваемого признака проявилось в правоприменительной практике в отношении сооружений, которая до сих пор не является единообразной.

К таким спорным объектам можно отнести, например, образование новой территории, гравийно-галечный пляж, песчано-галечный пляж, отсыпанный пляж, мощение, городской пляж, земляную насыпь на песчаной подушке, бетонную дорогу, благоустроенную площадку, площадку для хозяйственных целей <15>.

<15> См.: Судебные акты по делам N А32-19863/2002-21/450 (объекты образованной новой территории были признаны объектами недвижимости); А32-66767/2005-58/1732, А32-2745/2013 (гравийно-галечный пляж был признан сооружением); А32-19757/2006-54/347 (песчано-галечный пляж был признан сооружением); А32-35101/2005-48/564 (волногасящий пляж не был признан сооружением); А32-19233/2011 (мощение, городской пляж не были признаны сооружениями); А32-24542/2013 (отсыпанный пляж не был признан сооружением); А53-3598/2008-С2-11 (земляная насыпь не была признана сооружением); А51-12453/2014 (благоустроенная площадка не была признана сооружением); А32-27338/2015 (бетонная дорога и площадка для хозяйственных целей не были признаны сооружениями) // СПС "КонсультантПлюс".

По итогам рассмотрения такого рода дел Верховный Суд Российской Федерации в п. 38 Постановления Пленума от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации") <16> разъяснил, что "замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ)".

<16> См.: Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" // БВС РФ. 2015. N 8.

По сути, выражена правовая позиция, что такого рода объекты вместе с земельным участком являются "неделимыми вещами", поэтому не являются самостоятельными недвижимыми вещами. При этом "признаки сооружения" не были раскрыты.

Представляется, такое толкование входит в противоречие с основным определением недвижимых вещей, так как если раздел вещи в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения, которая выступает в обороте как единый объект вещных прав (п. 1 ст. 133 ГК РФ), применительно к земельному участку как раз и означает, что такой объект прочно связан с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (п. 1 ст. 130 ГК РФ), т.е., по сути, он является неделимой с земельным участком вещью, имеющей по общему правилу единую юридическую судьбу.

Следовательно, п. 1 ст. 133 ГК РФ неприменим к земельным участкам.

Несколько иная правовая позиция сложилась в отношении таких объектов, как мелиоративные системы <17>, ограждение <18>, которую обобщенно можно выразить следующим образом: если объект создан исключительно в целях улучшения качества и обслуживания земельного участка и не обладает самостоятельным функциональным назначением, он является неотъемлемой частью земельного участка.

<17> См.: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 января 2012 г. N 4777/08 по делу N А56-31923/2006 (объекты мелиоративной системы не были признаны сооружением, так как они "не имеют самостоятельного функционального назначения, созданы исключительно в целях улучшения качества земель и обслуживают только земельный участок, на котором они расположены, поэтому являются его неотъемлемой частью"); пункт 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 6 июля 2016 г. (в случае, когда объект создан исключительно в целях улучшения качества и обслуживания земельного участка и не обладает самостоятельным функциональным назначением, он является неотъемлемой частью земельного участка и не может быть признан объектом недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации) // СПС "КонсультантПлюс".
<18> См.: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 сентября 2013 г. N 1160/13 по делу N А76-1598/2012 (ограждение не было признано сооружением, так как оно не имеет самостоятельного хозяйственного назначения, не является отдельным объектом гражданского оборота, выполняя лишь обслуживающую функцию по отношению к соответствующему земельному участку и находящимся на нем зданиям) // СПС "КонсультантПлюс".

Данная правовая позиция также весьма обособлена от определения недвижимых вещей (п. 1 ст. 130 ГК РФ) и выражена без учета необходимости рассмотрения признаков здания или сооружения.

Более того, если какой-то объект является вспомогательным для земельного участка (улучшает его качество или необходим для его обслуживания), он не является объектом недвижимости, то почему объект вспомогательного использования по отношению к зданию (например, бойлерная, котельная, трансформаторная подстанция и т.п.), признается самостоятельным объектом недвижимости <19>? При этом часто даже не анализируется наличие основных признаков объекта недвижимости, а также признаков здания или сооружения <20>. Логика неясна.

<19> См., например: Определение Верховного Суда Российской Федерации от 13 марта 2017 г. N 306-КГ16-18986 по делу N А65-1628/2016 (судами было установлено, что трансформаторная подстанция является объектом вспомогательного использования, предназначена для обслуживания и эксплуатации основного объекта недвижимого имущества - культурно-торгового и досугово-делового комплекса, признана объектом недвижимости) // СПС "КонсультантПлюс".
<20> Бойлерная, котельная, трансформаторная подстанция и подобные объекты могут не иметь прочную связь с землей и других признаков зданий или сооружений.

Отдельно можно выделить такие предусмотренные в Федеральном законе от 8 ноября 2007 г. N 261-ФЗ "О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (п. 4 ст. 4 и ч. 1 ст. 5) <21> портовые гидротехнические сооружения, как подходные каналы, подводные сооружения, созданные в результате проведения дноуглубительных работ (операционная акватория, разворотный круг, якорная стоянка, рейд и другие), расположенные в акватории морского порта, взаимодействующие с водной средой и предназначенные для обеспечения безопасности мореплавания и стоянки судов.

<21> См.: Федеральный закон от 8 ноября 2007 г. N 261-ФЗ "О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" // СЗ РФ. 2007. N 46. Ст. 5557.

Совершенно очевидно, что проведение только дноуглубительных работ в акватории морского порта, в результате которых образуются подходные каналы, операционная акватория, разворотный круг, якорная стоянка, рейд, само по себе не создает "сооружение" <22>. По смыслу и в силу закона они признаны сооружениями в целях обеспечения публичных требований безопасности мореплавания и стоянки судов.

<22> Подробно понятие "сооружения" рассмотрено ниже.

Первоначально противоречивая правоприменительная практика по вопросам признаков таких объектов недвижимости, как здания и сооружения, являлась следствием в том числе отсутствия закрепленного в законодательстве точного их определения. Однако, несмотря на то что в 2009 г. определения "здание" и "сооружение", имеющие публично-правовой аспект, были закреплены в п. п. 6 и 23 ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" (далее - Федеральный закон "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений") <23>, это обстоятельство на нее практически не повлияло.

<23> См.: Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" // СЗ РФ. 2010. N 1. Ст. 5.

Так, зданием является "результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных" (п. 6 ч. 2 ст. 2).

Под сооружением понимается "результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов" (п. 23 ч. 2 ст. 2).

Объединяющим эти определения является ключевой признак наличия "строительной конструкции" и в зданиях, и в сооружениях. Ее определение содержится в п. 24 ч. 2 ст. 2 Федерального закона "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", согласно которому "строительная конструкция - часть здания или сооружения, выполняющая определенные несущие, ограждающие и (или) эстетические функции". При этом признак "несущая функция" также имеет для зданий и сооружений общее и ключевое значение.

Следовательно, строительная конструкция является частью строительной системы, и одна из частей здания или сооружения непременно должна выполнять несущую функцию. Например, фундамент здания как его часть является несущей строительной конструкцией.

Понятия несущих строительных конструкций в законодательстве не закреплено. В теории строительства под несущими конструкциями понимают конструктивные элементы здания или сооружения, воспринимающие основные нагрузки (напор ветра, вес снега, находящихся в здании людей, оборудования, давление грунта на подземные части здания и т.п.). По характеру этих нагрузок различают несущие конструкции: работающие на сжатие (колонны, отдельные опоры, фундаменты, стены, несущие стеновые панели и др.); работающие преимущественно на изгиб (панели и балки перекрытий, стропильные и мостовые фермы, ригели рам и др.); работающие в основном на растяжение (мембраны, ванты, подвески, оттяжки и т.д.). В зависимости от геометрической формы несущие конструкции подразделяют на линейные (балки, колонны, стержневые системы); плоскостные (плиты, панели, настилы); пространственные (оболочки, своды, объемные элементы). Несущие конструкции здания (сооружения) в совокупности образуют его несущий остов, который должен обеспечивать пространственную неизменяемость, прочность, жесткость и устойчивость здания (сооружения) <24>.

<24> См.: Большая Советская энциклопедия. 30 томов на трех CD. Электронная версия последнего издания "Большой Советской энциклопедии", вышедшей в 1970 - 1977 гг. Copyright 2006. ОАО Научное издательство "Большая Российская энциклопедия".

Исходя из смысла ст. 1 Федерального закона "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", несущая строительная конструкция здания или сооружения обеспечивает защиту жизни и здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества, охрану окружающей среды, жизни и здоровья животных и растений, т.е. безопасность строительства и эксплуатации зданий, сооружений, экологическую безопасность.

Таким образом, для квалификации объекта в качестве здания или сооружения как объекта недвижимости необходимо руководствоваться не только признаком, предусмотренным в п. 1 ст. 130 ГК РФ, но и ключевым признаком, закрепленным в Федеральном законе "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", - наличие несущих строительных конструкций, обеспечивающих их безопасность.

Важнейшим признаком здания или сооружения как объекта недвижимости является правомерность их возведения, на чем дважды было акцентировано внимание в двух последних абзацах п. 38 Постановления "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Этот вывод непосредственно взаимосвязан с понятием "самовольная постройка" (ст. 222 ГК РФ), поскольку в случае такой квалификации не возникает право собственности и иных прав на объект как на объект недвижимости, соответственно, он не может выступать в обороте.

В п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" <25> разъяснено, что, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

<25> См.: Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" // БВС РФ. 2010. N 7.

По смыслу ст. 222 ГК РФ и ст. ст. 40 и 42 ЗК РФ существенными нарушениями при возведении самовольной постройки могут быть также случаи ее создания на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, в том числе если земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации) или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения, без получения на это необходимых разрешений, без соблюдения экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, если имеется угроза причинения вреда окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно выражал позицию, что самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является, вопреки мнению заявителя, законным владельцем.

Вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в п. 1 ст. 222 ГК РФ три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков) - и установил в п. 2 той же статьи последствия, т.е. санкцию за данное правонарушение в виде отказа признания права собственности за застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет <26>.

<26> См.: Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 25 марта 2004 г. N 85-О, от 13 октября 2009 г. N 1276-О-О, от 3 июля 2007 г. N 595-О-П, от 19 октября 2010 г. N 1312-О-О // СПС "КонсультантПлюс".

Таким образом, правомерность возведения объекта, связанная прежде всего с соблюдением публично-правовых требований, является существенным признаком здания или сооружения как объектов недвижимости.

Важным дискуссионным вопросом является соотношение понятия объекта недвижимости с понятием объекта капитального строительства, предусмотренным в п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) <27>, под которым понимается "здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек".

<27> См.: Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ // СЗ РФ. 2005. N 1 (часть 1). Ст. 16.

Две диаметрально противоположных позиции по этому вопросу воплощены в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 3 декабря 2008 г. N 9-Г08-19 и в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 сентября 2013 г. N 1160/13 по делу N А76-1598/2012.

В первом примере Верховный Суд Российской Федерации выразил позицию, что "вывод суда о том, что понятие "объекты недвижимости" не тождественно понятию "объекты капитального строительства", содержащемуся в ч. 3 ст. 45 ГрК РФ, - результат неправильного несистемного толкования норм как оспариваемого, так и федеральных законов", т.е. по смыслу судебного акта эти понятия тождественны.

Во втором примере Высший Арбитражный Суд Российской Федерации заключил, что "термин "объект капитального строительства" является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому он не может подменять собой правовую категорию "объект недвижимого имущества", имеющую иную отраслевую принадлежность, объем и содержание. Поскольку требование о государственной регистрации прав установлено лишь в отношении недвижимости как категории гражданского права, вывод о необходимости распространения в отношении того или иного объекта капитального строительства соответствующего правового режима может быть сделан в каждом конкретном случае только с учетом критериев, установленных приведенными нормами Гражданского кодекса".

Представляется, что понятие "объект недвижимости" непосредственно взаимосвязано с понятием "объект капитального строительства", прежде всего в отношении тех объектов, для возведения которых требуется получение разрешения на строительство (ч. 2 ст. 51 ГрК РФ).

По смыслу ч. 2 и п. 4 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ именно при выдаче разрешения на строительство обеспечивается проверка наличия у застройщика земельного участка, предоставленного в установленном порядке для этой цели, допустимости размещения на нем объекта в соответствии с его разрешенным использованием и установленными ограничениями, наличия проектной документации, соответствующей градостроительным и строительным требованиям, в том числе требованиям безопасности в отношении несущей строительной конструкции, и выполнение других публично-правовых требований.

Понятие объекта капитального строительства согласуется с п. 2 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ, в котором предусмотрено, что выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других). Они как раз и не являются объектами недвижимости.

Следовательно, в ГрК РФ выделен еще один признак зданий и сооружений как объектов недвижимости - они являются объектами капитального строительства, которые не имеют характер временных построек и для возведения которых по общему правилу требуется получение разрешения на строительство.

Таким образом, содержание понятий таких объектов недвижимого имущества, как земельные участки, здания, сооружения, основано прежде всего на публично-правовых началах.

Наконец, еще одним важным аспектом, имеющим важное значение для квалификации здания или сооружения в качестве объекта недвижимости в случае возникновения спора, является установление всех его признаков.

Однако установление таких обстоятельств, как наличие прочной связи с землей, которая обусловливает невозможность перемещения этих объектов без несоразмерного ущерба их назначению, самостоятельного функционального назначения, отличного от назначения земельного участка, несущей строительной конструкции, требует применения специальных знаний, которые не могут быть применены непосредственно судом без привлечения соответствующих специалистов-экспертов в рамках проведения судебной экспертизы.

К сожалению, правоприменительная практика изобилует завершившимися делами, в которых такие специальные знания были применены непосредственно судом без назначения экспертизы.

Например, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19 мая 2006 г. по делу N А32-66767/2005-58/1732, оставленным без изменения постановлениями апелляционной и кассационной инстанций, гравийно-галечный пляж был признан объектом недвижимости. Судебный акт мотивирован тем, что "отказ в регистрации права хозяйственного ведения на пляж как на единый комплекс является неправомерным. Пляж представляет собой объект недвижимого имущества (гидротехническое сооружение), приведенные в техническом паспорте данные позволяют идентифицировать и определить это имущество в качестве самостоятельного объекта гражданских прав" <28>.

<28> См.: СПС "КонсультантПлюс".

Другой пример: в решении Арбитражного суда Краснодарского края от 22 августа 2012 г. по делу N А32-19233/2011, оставленным без изменения постановлениями апелляционной и кассационной инстанций, арбитражный суд пришел к выводу, что "внешний вид объекта и технические характеристики, указанные в техническом паспорте, в совокупности не подтверждают наличие основных признаков недвижимости - прочной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба хозяйственному назначению".

В постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции по данному делу изложено: "Из сопоставления названных норм следует, что понятие капитальности строения, сооружения, относящееся к их техническим признакам, включается в более широкую категорию объектов, прочно связанных с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Именно с этими правовыми категориями Закон связывает отнесение объекта к недвижимому имуществу, в связи с чем в каждом конкретном случае, с учетом совокупности всех обстоятельств суд, рассматривающий спор, должен определить, насколько прочно как физически, так и функционально объект связан с земельным участком, на котором располагается, и будет ли сохранено его предназначение при перемещении.

Довод ФГУП "Управление берегоукрепительных и противооползневых работ г. Сочи" о том, что отсыпной пляж относится к объектам недвижимости, так как в отношении указанного объекта осуществлен технический учет и ему присвоен кадастровый номер, подлежит отклонению. Данные документы содержат лишь техническое описание объекта, его месторасположение и состав и сами по себе основанием для отнесения имущества к недвижимому не являются.

Отсыпанный пляж создан в результате гравийно-галечной отсыпки земельного участка и, по сути, является его улучшением, как правильно указал суд. На данный объект не подлежит распространению правовое регулирование объектов недвижимого имущества" <29>.

<29> См.: Там же.

В правоприменительной практике отсутствует какая-либо сформировавшаяся позиция по данному вопросу. В целях повышения правовой определенности были бы полезны обобщение Верховным Судом Российской Федерации правоприменительной практики и выработка обобщающих разъяснений по применению признаков зданий и сооружений как объектов недвижимости, установленных в законодательстве.

Литература

  1. Алексеев В.А. Прочная связь с землей как единственный признак недвижимой вещи / В.А. Алексеев // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2017. N 12. С. 80 - 94.
  2. Бевзенко Р.С. Земельный участок с постройками на нем / Р.С. Бевзенко // Вестник гражданского права. 2017. N 1. С. 9 - 36.
  3. Бевзенко Р.С. Земельный участок с постройками на нем / Р.С. Бевзенко // Вестник гражданского права. 2017. N 2. С. 84 - 114.
  4. Векшина А. Шагающие дома: что и как двигали в Москве / А. Векшина. URL: https://urbanurban.ru/blog/experience/725/Shagayuschie-doma-chto-i-kak-dvigali-v-Moskve (дата обращения: 01.06.2018).
  5. Волков Г.А. О методологии природоресурсных отраслей права / Г.А. Волков // Экологическое право. 2018. N 1. С. 3 - 12.
  6. Кашницкий С. Дома на колесах: как московские здания переезжали с места на место / С. Кашницкий // Аргументы и Факты. 2013. 6 февраля.
  7. Михольская В.В. Проблемы правовой квалификации автомобильных дорог как объектов недвижимости и охраны земель при их размещении / В.В. Михольская, Ю.С. Петропавловская // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2017. N 4. С. 13 - 19.
  8. Новиков К.А. Понятие недвижимого имущества в гражданском законодательстве / К.А. Новиков // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2014. N 5. С. 4 - 12.