Мудрый Юрист

Приватизация арендованных объектов культурного наследия, находившихся до передачи в аренду в неудовлетворительном состоянии

Андрей Романович Кирсанов, заместитель генерального директора компании MR Group, председатель Комитета по законодательству Клуба инвесторов Москвы, кандидат юридических наук (г. Москва).

В статье рассматриваются вопросы, возникающие при приватизации объектов культурного наследия (ОКН), находившихся в неудовлетворительном состоянии до передачи в аренду, в частности об определении справедливой цены выкупа для таких арендаторов. Автор предлагает дополнить законодательство о приватизации нормами о преимущественном праве на приватизацию для лиц, осуществляющих за счет собственных средств работы по сохранению таких ОКН. Отвечает на вопрос о якобы двойной льготе для арендаторов ОКН, находившихся в неудовлетворительном состоянии, в случае вычета из рыночной цены объекта суммы произведенных на сохранение объекта затрат.

Ключевые слова: привлечение инвесторов к сохранению объектов культурного наследия, льготы при передаче в аренду объектов культурного наследия, объекты культурного наследия нежилого назначения, равенство покупателей государственного и муниципального имущества, приватизация объекта культурного наследия.

Privatization of Leased Objects of Cultural Heritage, Which Have Been Before Transferring to Lease in an Unsatisfactional Condition

A.R. Kirsanov

The article deals with the issues arising in the privatization of cultural heritage objects that were in an unsatisfactory state before being leased, in particular, about determining the fair price of redemption for such tenants. The author proposes to supplement the legislation on privatization with the norms on the pre-emptive right to privatization for persons who, at their own expense, work to preserve such objects of cultural heritage. Responds to a question about the alleged double benefit for tenants of cultural heritage sites that were in unsatisfactory condition, in the case of deduction from the market price of the object of the amount of costs incurred to preserve the facility.

Key words: Involvement of investors in the preservation of cultural heritage objects, privileges in the transfer of objects of cultural heritage, objects of non-residential cultural heritage, equality of buyers of state and municipal property, privatization of a cultural heritage objects.

Среди стратегических целей государственной культурной политики важное место занимает сохранение наследия русской культуры и культур всех народов России как универсальной ценности, определяющей самобытность и жизнеспособность российского народа (см. [1]). Понятие "культурное наследие народов России" включает все виды материального наследия, в том числе объекты недвижимости - градостроительные объекты, памятники промышленной архитектуры, здания и сооружения, имеющие историческую и архитектурную ценность. Государственная охрана объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) является одной из приоритетных задач органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления (см. [2]).

Несмотря на то что памятники истории и культуры находятся под защитой государства, их состояние в настоящее время может рассматриваться как критическое. Происходит устойчивое сокращение культурного богатства нашей страны. По оценкам экспертов, состояние от 50 до 70 процентов находящихся на государственной охране памятников истории и культуры характеризуется как неудовлетворительное, для большей их части необходимо принятие срочных мер по спасению от разрушения, повреждения и уничтожения (см. [3]).

Согласно пункту 1 статьи 13 Федерального закона от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ) источниками финансирования мероприятий по сохранению объектов культурного наследия являются федеральный бюджет, бюджеты субъектов Российской Федерации, местные бюджеты и внебюджетные поступления.

В связи с очевидной невозможностью сохранения всех памятников истории и культуры за счет бюджетов разных уровней все более актуальным становится вопрос о привлечении к решению этой задачи частных инвесторов.

Среди мер, направленных на привлечение инвесторов к сохранению объектов культурного наследия, можно назвать льготы, предоставляемые физическим или юридическим лицам, вложившим свои средства в работы по сохранению объектов культурного наследия.

Согласно пункту 1 статьи 14 Закона N 73-ФЗ лица, владеющие на праве аренды объектом культурного наследия, находящимся в федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, вложившие свои средства в работы по сохранению объекта культурного наследия и обеспечившие их выполнение в соответствии с указанным Законом, имеют право на льготную арендную плату.

Из нормы пункта 3 статьи 14 Закона N 73-ФЗ следует, что лицо, являющееся собственником объекта культурного наследия федерального значения, включенного в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, либо пользующееся им на основании договора безвозмездного пользования и производящее за счет собственных средств работы по его сохранению, имеет право на компенсацию произведенных им затрат при условии выполнения таких работ в соответствии с указанным Законом. При этом размер компенсации определяется в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете и входит в федеральную государственную программу сохранения и развития культуры.

Специальное правовое регулирование установлено для случаев, когда объект культурного наследия до передачи его в аренду находился в неудовлетворительном состоянии.

Критерии отнесения объектов культурного наследия, включенных в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, к таким объектам, находящимся в неудовлетворительном состоянии, определены Постановлением Правительства Российской Федерации от 29 июня 2015 года N 646. Для объекта культурного наследия, являющегося многоквартирным жилым домом, таким критерием является признание объекта аварийным в порядке, установленном нормативными правовыми актами Российской Федерации. Для объекта культурного наследия, не являющегося многоквартирным жилым домом, такими критериями являются:

Очевидно, что использование таких объектов по прямому назначению без выполнения работ по их сохранению невозможно. При этом в соответствии с пунктом 1 статьи 40 Закона N 73-ФЗ под сохранением объекта культурного наследия понимаются меры, направленные на обеспечение физической сохранности и сохранение историко-культурной ценности объекта культурного наследия, предусматривающие консервацию, ремонт, реставрацию, приспособление объекта культурного наследия для современного использования и включающие научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы, научное руководство проведением работ по сохранению объекта культурного наследия, технический и авторский надзор за проведением этих работ.

Как видно из определения термина "сохранение объектов культурного наследия", такие меры представляют собой комплекс дорогостоящих работ, поэтому законодательством установлены специальные льготы, предоставляемые физическим и юридическим лицам при передаче в аренду объектов культурного наследия, находящихся в неудовлетворительном состоянии. Неиспользуемые объекты культурного наследия, включенные в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, находящиеся в неудовлетворительном состоянии, относящиеся к федеральной собственности, по решению федерального органа исполнительной власти, уполномоченного Правительством Российской Федерации, могут быть предоставлены физическим или юридическим лицам в аренду на срок до 49 лет с установлением льготной арендной платы при условии соблюдения требований, установленных пунктом 1 статьи 14.1 Закона N 73-ФЗ.

Льготная арендная плата устанавливается со дня заключения договора аренды объекта культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии, относящегося к федеральной собственности, по результатам проведения аукциона на право заключения такого договора. Существенным условием договора аренды объекта культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии, относящегося к федеральной собственности, является обязанность арендатора провести работы по сохранению такого объекта культурного наследия в соответствии с охранным обязательством, предусмотренным статьей 47.6 Закона N 73-ФЗ, в срок, не превышающий семи лет со дня передачи указанного объекта культурного наследия в аренду, включая срок подготовки и согласования проектной документации по сохранению объекта культурного наследия, не превышающий двух лет со дня передачи его в аренду.

Для объектов культурного наследия, находящихся в неудовлетворительном состоянии, относящихся к собственности субъектов Российской Федерации, может быть установлена льготная арендная плата в соответствии с порядком, определенным законами или иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

Для объектов культурного наследия, находящихся в неудовлетворительном состоянии, относящихся к муниципальной собственности, может быть установлена льготная арендная плата в соответствии с порядком, определенным нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований.

Так, например, в городе Москве в целях создания условий для вовлечения в гражданский оборот объектов культурного наследия нежилого назначения, принадлежащих на праве собственности городу Москве и находящихся в неудовлетворительном состоянии, стимулирования привлечения инвестиций в процесс реставрации и сохранения таких объектов посредством предоставления в аренду на льготных условиях Постановлением правительства Москвы от 24 января 2012 года N 12-ПП установлен следующий порядок.

Объект культурного наследия, находящийся в неудовлетворительном состоянии, предоставляется в аренду на срок 49 лет по результатам проведения торгов. Начальная годовая ставка арендной платы объекта культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии, определяется на основании заключения о рыночной величине годовой арендной платы, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Приложениями к договору аренды объекта культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии, являются копия охранного обязательства объекта культурного наследия и акт его технического состояния, составленный Департаментом культурного наследия города Москвы (далее - Департамент). Работы по сохранению объекта культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии, проводятся в составе, порядке и сроки, которые предусмотрены охранным обязательством и актом технического состояния, при этом срок проведения работ по сохранению объекта культурного наследия не может превышать 5 лет. После подписания разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и (или) акта приемки, выдаваемых Департаментом, арендатор имеет право обратиться в Департамент с заявлением об установлении годовой ставки арендной платы в размере 1 рубль за квадратный метр площади объекта на весь последующий период до окончания срока действия договора аренды.

Здесь необходимо обратить внимание на то, что у арендаторов после выполнения работ по сохранению арендуемого объекта культурного наследия возникает желание укрепить свои права на этот объект и приватизировать его. Помимо понесенных затрат, дополнительным фактором, влияющим на настроение арендаторов, выступает риск смены собственника-арендодателя. Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Но все же право собственности является более предпочтительным вариантом для лица, вложившего свои средства в работы по сохранению объекта культурного наследия. Без всякого преувеличения можно сказать, что по мере вложения средств в сохранение арендуемого объекта культурного наследия в каждом арендаторе рано или поздно просыпается инстинкт собственника.

Возможность приватизации объекта культурного наследия российским законодательством предусмотрена. Вместе с тем одним из принципов приватизации государственного и муниципального имущества является признание равенства покупателей государственного и муниципального имущества. А это означает, что никаких преимуществ арендатор, вложивший свои средства в работы по сохранению объекта культурного наследия, перед другими потенциальными покупателями не имеет.

Особенности приватизации объектов культурного наследия установлены статьей 29 Федерального закона от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ). Согласно пункту 3 статьи 29 Закона N 178-ФЗ договор, предусматривающий отчуждение объекта культурного наследия в порядке приватизации, должен содержать в качестве обязательного условия обременение приватизируемого объекта культурного наследия обязанностью нового собственника по выполнению требований охранного обязательства. Также статьей 29 установлены особенности приватизации объектов культурного наследия, находящихся в неудовлетворительном состоянии. Но никаких оговорок на случай приватизации объекта культурного наследия, находящегося в аренде у лица, вложившего свои средства в работы по сохранению этого объекта, в Законе N 178-ФЗ не содержится. Такое положение нам представляется, во-первых, несправедливыми, во-вторых, не стимулирующим арендатора к финансированию работ по сохранению арендованного объекта и спасению его от дальнейшего разрушения и повреждения.

В сложившейся ситуации выходом могло бы стать предоставление арендатору, вложившему свои средства в работы по сохранению арендованного объекта, преимущественного права приватизации такого объекта. Для этого потребуется внести в Закон N 178-ФЗ ряд дополнений. Необходимо определить условия, при соблюдении которых арендаторы могли бы претендовать на преимущественное право при приватизации объектов культурного наследия. По нашему мнению, такое право можно предоставить арендаторам при условии, что на момент подачи ими заявления о намерении приватизировать объект культурного наследия выполняются следующие условия:

  1. договор аренды заключен на срок не менее 25 лет;
  2. объект культурного наследия находится во временном владении и пользовании арендатора непрерывно в течение не менее трех лет в соответствии с договором аренды такого имущества;
  3. отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням);
  4. арендуемое имущество до передачи его арендатору находилось в неудовлетворительном состоянии;
  5. арендатор объекта культурного наследия, находившегося до заключения договора аренды в неудовлетворительном состоянии, выполнил обязанность по проведению работы по сохранению такого объекта культурного наследия в соответствии с охранным обязательством в срок, не превышающий семи лет со дня передачи указанного объекта культурного наследия по акту приема-передачи, включая срок подготовки и согласования проектной документации по сохранению объекта культурного наследия, не превышающий двух лет со дня передачи его в аренду;
  6. работы по сохранению объекта культурного наследия, находившегося до заключения договора аренды в неудовлетворительном состоянии, выполнены в соответствии с законодательством об объектах культурного наследия;
  7. выполнение арендатором обязанности по проведению работ по сохранению объекта культурного наследия подтверждается полученным в порядке, установленном законодательством об объектах культурного наследия, актом приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия.

Возможность приобрести арендуемый объект культурного наследия арендатор может получить только в случае включения этого объекта в прогнозный план (программу) приватизации государственного имущества. Иначе говоря, преимущественное право возникает только после волеизъявления публичного собственника, и заявление арендатора не может быть основанием для включения объекта в план или программу приватизации, выраженного в соответствующем плане или программе приватизации (об ошибочном толковании права приватизации как права абсолютного мы уже писали ранее; см. [9, с. 56 - 61]).

При получении указанного заявления орган, уполномоченный на осуществление функций по приватизации объекта культурного наследия, будет должен:

Самое важное то, что при продаже объекта культурного наследия лицу, вложившему свои средства в работы по сохранению арендованного объекта и имеющему преимущественное право, цена договора купли-продажи объекта культурного наследия, находившегося до его передачи в аренду в неудовлетворительном состоянии, должна определяться посредством вычитания из стоимости этого объекта, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность, подтвержденных затрат арендатора на выполнение реставрации представляющих собой историко-культурную ценность элементов объекта культурного наследия, составляющих его предмет охраны, утвержденный уполномоченным органом исполнительной власти в области сохранения объектов культурного наследия на момент заключения договора аренды. При этом, конечно, вычитаемая сумма не должна превышать сметную стоимость указанных затрат, подтвержденную заключением государственной экспертизы.

Наши предложения могут вызвать вопрос: не получит ли арендатор в таком случае двойную льготу - по арендной плате и по вычету из цены приватизируемого имущества произведенных затрат на сохранение объекта?

Для ответа на этот вопрос надо вспомнить общие положения гражданского законодательства об аренде. Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Как видим, цель аренды для арендатора в любом из двух вариантов - получить возможность пользоваться арендованной вещью. Зададим встречный вопрос: как можно пользоваться недвижимым имуществом, находящимся в неудовлетворительном состоянии? Неслучайно на практике объект культурного наследия, отвечающий критериям отнесения к объектам, находящимся в неудовлетворительном состоянии, которые определены Постановлением Правительства Российской Федерации N 646, называют руинированным. Таким объектом пользоваться невозможно. Между тем возможность пользоваться объектом - существенное условие договора аренды. Без преувеличения можно сказать, что если объектом невозможно пользоваться, то соответствующий договор называется договором аренды очень условно, так как фактически объект передается не для использования, а для проведения работ по его сохранению с последующим использованием. Иными словами, договор аренды руинированного объекта - это применение законодателем в конкретном случае общей договорной конструкции аренды за неимением специальной. Таким образом, никакой двойной льготы при установлении преимущественного права приватизации с вычетом из стоимости объекта произведенных арендатором затрат на его сохранение не возникает.

Итак, необходимо предоставить арендатору, вложившему свои средства в сохранение объекта культурного наследия, преимущественное право приватизации с возможностью вычета из оценочной стоимости объекта суммы произведенных для его сохранения затрат. И только в случае отказа этого лица от использования права на приобретение объекта культурного наследия либо в случае уклонения указанного лица от подписания договора купли-продажи приватизация объекта культурного наследия должна осуществляться посредством проведения торгов в порядке, установленном Законом N 178-ФЗ.

Такой подход представляется нам справедливым и направленным на стимулирование арендаторов вкладывать свои средства в сохранение объектов культурного наследия.

Сегодня недостаточно просто декларировать гарантии сохранности объектов культурного наследия народов Российской Федерации в интересах настоящего и будущего поколений многонационального народа нашей страны. Для этого надо принимать конкретные меры, в том числе совершенствовать законодательство, которое должно стимулировать инвесторов вкладывать свои средства в работы по сохранению памятников истории и культуры. Именно на это направлены предлагаемые изменения Закона N 178-ФЗ.

Литература и информационные источники

  1. Основы государственной культурной политики. URL: http://www.kremlin.ru/events/councils/21027.
  2. Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации: Федеральный закон от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ (в редакции Федерального закона от 29 декабря 2017 года).
  3. URL: http://www.voopik.ru/our-heritage/status-cultural-heritage/.
  4. Об утверждении критериев отнесения объектов культурного наследия, включенных в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, к объектам культурного наследия, находящимся в неудовлетворительном состоянии: Постановление Правительства Российской Федерации от 29 июня 2015 года N 646.
  5. Об утверждении Положения о предоставлении в аренду объектов культурного наследия города Москвы, находящихся в неудовлетворительном состоянии: Постановление правительства Москвы от 24 января 2012 года N 12-ПП.
  6. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ.
  7. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): Федеральный закон от 26 января 1996 года N 14-ФЗ.
  8. О приватизации государственного и муниципального имущества: Федеральный закон от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ.
  9. Кирсанов А.Р. Приватизация государственного и муниципального имущества на основании судебных актов // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2015. N 4.