Мудрый Юрист

Единый объект недвижимости: поэтапное движение к цели или дезорганизация правового регулирования

Алексеев Вадим Александрович, профессор кафедры гражданского и предпринимательского права Российской государственной академии интеллектуальной собственности, руководитель Адвокатского агентства "Алексеев, Загараев и партнеры", доктор юридических наук.

Статья содержит критический анализ проектов изменения законодательства о недвижимом имуществе, подготовленных Минэкономразвития России. Автор, учитывая позицию Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства, приходит к заключению о том, что предлагаемые изменения законов не способствуют достижению цели создания режима единого объекта недвижимости, которая декларирована в Концепции изменений федерального законодательства, направленных на создание правового режима единого объекта недвижимости. Вместо совершенствования оснований отнесения объектов к недвижимому имуществу реализация рассматриваемых предложений приведет к уходу от объективных критериев отнесения вещей к недвижимым и утрате даже тех достижений в конкретизации понятия "недвижимость", которые мы имеем на настоящий момент. Критикуя вышеуказанную Концепцию, автор приходит к выводу, что планируемый ею эксперимент представляет собой попытку по меньшей мере непродуманного вмешательства в правовое регулирование такой важной сферы, как недвижимое имущество. Отмечая, что радикальные реформы в правовом регулировании отношений в сфере недвижимости могут иметь самые серьезные отрицательные последствия для защиты собственности, автор утверждает, что вывод о необходимости (или об отсутствии необходимости) перехода к единому объекту недвижимости должен быть результатом серьезных многоплановых исследований.

Ключевые слова: недвижимость, единый объект недвижимости, здание, сооружение, объект незавершенного строительства.

Unitary Real Estate Item: Gradual Progress to the Goal or Disruption of Legal Regulation

V. Alexeev

Alexeev Vadim, Professor of the Department of Civil and Entrepreneurial Law of the Russian State Academy of Intellectual Property, Head of the Law Office Alexeev, Zagaraev and Partners, Doctor of Laws.

The article contains a critical analysis of the amendments to the real estate legislation proposed by the Ministry of Economic Development of the Russian Federation. The amendments are aimed at the introduction in the Russian civil law of the traditional continental concept of a unitary real estate item (when a building on a land plot is treated as part and parcel of this land plot). This aim was suggested by the Conception of Amending the Federal Legislation in Order to Provide for the Legal Regime of Unitary Real Estate Item. The author, taking into account the position of the Russian President's Council for the Codification and Improvement of the Civil Legislation, concludes that the suggested amendments do not further the suggested aim. Instead of improving the criteria of the real estate, the implementation of the amendments will lead to the abandonment of the objective criteria of the real estate. The result will be the loss of even those achievements in the clarification of the notion of real estate which we currently have. Criticizing the abovementioned Concept, the author concludes that the intended experiment is an attempt of at least premature interference into the legal regulation of such important sphere as the real estate. It is pointed out that the radical reforms in the legal regulation of real estate may have the most serious negative consequences for the protection of property. The author argues that the conclusion on the necessity (or the absence of necessity) of the transition to the unitary real estate item must be based on a serious multilayer research.

Key words: real estate, unitary real estate item, building, construction, construction in progress.

Проблема перехода к концепции единого объекта недвижимости давно обсуждается научным сообществом. При этом трудно найти специалистов, которые отрицали бы преимущества данного способа организации оборота недвижимости. Однако высказывались и высказываются диаметрально противоположные мнения о возможности и целесообразности реализации этой модели в современных условиях России <1>.

<1> Более подробно см.: Алексеев В.А. Право недвижимости Российской Федерации. Понятие и виды недвижимых вещей. М., 2018. С. 378 - 394.

Понятно, что появление законопроекта, который на сайте Правительства РФ именуется "О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации в части совершенствования гражданского оборота недвижимости и создания режима единого объекта недвижимости" <2> (выделено везде нами. - В.А.), не могло не вызвать самого живого интереса. Изучение же представленного материала побудило автора отказаться от собственного правила не выступать в прессе с обсуждением законопроектов, еще не внесенных в органы законодательной власти. К сожалению, профессионализм и практика работы этих органов сегодня таковы, что положения законопроекта могут стать законом в самое короткое время, как это случилось, например, с превращением машино-места в недвижимую вещь. О серьезности намерений разработчика, которым является Минэкономразвития России, в данном случае свидетельствует то, что проекты стали предметом обсуждения Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства, который хотя и признал, что они "требуют серьезной доработки с учетом высказанных замечаний" <3>, но фактически поддержал ряд положений, которые, по мнению автора статьи, поддержки не заслуживают.

<2> См.: http://regulation.gov.ru/projects#npa=62515. На самом деле за этим названием скрываются два законопроекта "О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации" и "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в целях приведения их в соответствие с Гражданским кодексом Российской Федерации" (далее - проекты).
<3> Экспертное заключение по проектам Федеральных законов "О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации" и "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в целях приведения их в соответствие с Гражданским кодексом Российской Федерации". Принято на заседании Совета 23.04.2018 N 175-1/2018 (далее - Экспертное заключение). С. 20.

Первый вопрос, который возник после изучения проектов: какое отношение предлагаемые изменения законов имеют к реализации декларированной цели "создания режима единого объекта недвижимости"? Дело в том, что эти проекты на 90% состоят из положений, которые регулируют порядок возникновения и преобразования рукотворных объектов, расположенных на земельных участках, что должно свидетельствовать о сохранении (и укреплении) их статуса недвижимых вещей, отличных от земельного участка. Это, как казалось, напрямую противоречит концепции единого объекта, основное положение которой состоит в том, что объекты, расположенные на земельном участке, не являются не только недвижимыми вещами, но и вещами вообще, представляя собой составные части земельного участка, на котором они находятся <4>.

<4> См.: Герасин С.И. Проблема формирования единого объекта недвижимости в Российской Федерации // Право собственности на землю в России и ЕС: правовые проблемы. М., 2009. С. 191; см. также: Экспертное заключение. С. 2.

Для прояснения ситуации пришлось обратиться к Концепции изменений федерального законодательства, направленных на создание правового режима единого объекта недвижимости, подготовленной во исполнение поручения Правительства РФ от 04.04.2016 N ИШ-П13-1858 (далее - Концепция), которая в паспорте проекта указана в качестве основания для его разработки <5>. Оказалось, что проекты являются средством реализации первого этапа Концепции, который, в частности, предполагает "совершенствование оснований отнесения объектов к недвижимому имуществу", а также "закрепление в законодательстве РФ правового института "единый объект недвижимости" путем признания отдельных видов объектов, фактически не обладающих признаками недвижимости, составной частью земельного участка". С точки зрения достижения этих целей мы и будем рассматривать представленные проекты, не касаясь тех их положений, которые не относятся к решению данных вопросов.

<5> См.: http://regulation.gov.ru/projects#npa=62515.

Каким же образом планируется уточнить основания отнесения объектов к недвижимому имуществу? Прежде всего разработчики предлагают отказаться от определения недвижимой вещи, которое сформулировано в п. 1 ст. 130 ГК РФ и функционирует с 1995 г. без изменений <6>. Вместо существующего определения предлагается указать, что "к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, здания", а "сооружения являются недвижимостью, если они прочно связаны с землей, то есть их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, имеют самостоятельное хозяйственное значение и могут выступать в гражданском обороте обособленно от других вещей".

<6> Изменить это определение не предлагалось ни в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе 2003 г., ни в Концепции развития гражданского законодательства РФ 2009 г., ни в проекте N 47538-6 Федерального закона "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

При этом "Правительством Российской Федерации определяется перечень видов сооружений, не обладающих признаками объектов недвижимости", а "объекты незавершенного строительства являются недвижимостью, если отвечают признакам, установленным Правительством Российской Федерации".

Оставим в стороне такой "эффективный" способ конкретизации понятия недвижимости, как отнесение данного вопроса к компетенции Правительства. Против этого подхода категорически возражают и авторы Экспертного заключения <7>. Но как же предполагается устранять недостаточную определенность признаков рукотворной недвижимости без участия Правительства?

<7> Экспертное заключение. С. 8.

По действующему законодательству для вывода об отношении объекта к недвижимым вещам мы сначала должны установить наличие прочной связи с землей, а лишь затем определить, является ли прочно связанный с землей объект зданием, сооружением или объектом незавершенного строительства. Однако из проектной редакции ст. 130 ГК РФ можно заключить, что здание всегда выступает недвижимой вещью, независимо от наличия прочной связи с землей и возможности перемещения без несоразмерного ущерба назначению. Хотя это и очень странно, будем рассуждать дальше. Очевидно, что при таком подходе нам нужно иметь критерии наличия здания. И авторы проектов не оставляют нас без помощи. В проектируемой ст. 287.1 ГК РФ они определяют здание как "строение, в котором могут быть образованы не менее двух помещений, в том числе признаваемых жилыми в соответствии с жилищным законодательством, и (или) машино-мест". Вооруженные этим правовым средством, мы можем определить, что имеем дело со зданием (бесспорной недвижимой вещью), если установим возможность образовать в нем не менее двух помещений или машино-мест. Логика исследователя подсказывает нам, что для решения стоящей перед нами проблемы мы должны определить:

  1. что такое "строение";
  2. что понимается под "помещением".

С первым вопросом у нас возникнут существенные затруднения: в ГК РФ определение строения отсутствует, а из Градостроительного кодекса (ГрК РФ) само понятие строения тщательно "вычищено" именно авторами проектов <8>. А вот о решении второго вопроса авторы позаботиться не забыли. Из той же ст. 287.1 мы узнаем, что "помещение - обособленная часть здания, границами которой являются перегородки или перекрытия, имеющая самостоятельное хозяйственное назначение".

<8> Статья 4 проекта "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в целях приведения их в соответствие с Гражданским кодексом Российской Федерации".

Ну вот, круг замкнулся: здание - это то, где могут быть помещения, а помещения - это то, что находится в здании. Видимо, Минэкономразвития так понимает "совершенствование оснований отнесения объектов к недвижимому имуществу".

В отличие от здания, сооружению согласно проекту ст. 130 ГК РФ для признания недвижимой вещью требуется не только традиционная прочная связь с землей, но и самостоятельное хозяйственное назначение, а также способность выступать в гражданском обороте обособленно от других вещей. Одобряя в целом данный подход, авторы Экспертного заключения полагают, что он поможет отделить сооружение как недвижимую вещь от заборов, замощений, вспомогательных построек, элементов благоустройства и проч. <9> Автору же представляется, что столь радикальный пересмотр определения недвижимости для решения данной частной проблемы не может быть признан адекватным средством. Более того, предлагаемое средство не будет и эффективным, поскольку такие понятия, как "самостоятельное хозяйственное назначение" и "возможность обособленного участия в обороте", могут быть различно истолкованы. Предлагаемая в Экспертном заключении замена признака обособленного участия в обороте на необходимость получения разрешения на строительство <10> также не видится удачным решением. С одной стороны, это полностью исключит из недвижимости любые объекты (включая дома, пригодные для постоянного проживания), построенные на земельных участках, предоставленных для ведения садоводства и дачного хозяйства (п. 1 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ). Такое решение вряд ли обрадует собственников данных домов. С другой стороны, вывод об отсутствии необходимости получения разрешения на строительство требует, в свою очередь, признания объекта вспомогательным или не являющимся объектом капитального строительства (п. 2 и 3 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ), для чего необходима оценка ряда технических и юридических обстоятельств. Поэтому проблема разграничения сооружений как недвижимых вещей и результатов работ по улучшению земельного участка как решалась, так и будет решаться при рассмотрении конкретных судебных дел.

<9> Экспертное заключение. С. 3, 7, 10.
<10> Там же. С. 7.

Видимо, преследуя обозначенную в Концепции цель комплексного решения вопроса взаимосвязи понятия "объект недвижимости" с понятием "объект капитального строительства", авторы законопроектов не оставили своим вниманием и ГрК РФ, в котором предложили считать объектом капитального строительства "объект, после завершения строительства из которого может быть создан или образован объект недвижимого имущества" <11>.

<11> Статья 4 проекта Федерального закона "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в целях приведения их в соответствие с Гражданским кодексом Российской Федерации".

Конечно, нельзя не отметить изысканность приведенной формулировки с точки зрения русского языка. Но основная проблема не в этом. Если прежнее соотношение определений недвижимости и объекта капитального строительства сохраняло определенную возможность конкретизировать первое с помощью второго <12>, то реализация проекта такую возможность исключит. Теперь для того, чтобы решить, что они имеют дело с объектом капитального строительства, органы, применяющие градостроительное законодательство, должны будут обращаться не к техническим критериям, характеризующим деятельность по созданию объекта, а к гражданско-правовым критериям недвижимости, о степени конкретности которых по рассматриваемым проектам уже говорилось и еще будет сказано ниже. Особенно впечатляющей ситуация будет в том случае, если установить для сооружения в качестве признака недвижимой вещи необходимость получения разрешения на строительство. По ГрК РФ разрешение на строительство не требуется, если сооружение не является объектом капитального строительства. Но для того чтобы исключить сооружение из объектов капитального строительства, нужно установить, что оно не является объектом недвижимости. Снова мы будем ходить по логическому кругу. Впрочем, этот путь становится уже традиционным для некоторых исследователей проблем определения недвижимых вещей.

<12> См.: Щенникова Л.В., Оганов А.И. Гражданско-правовая категория недвижимого имущества и градостроительство в Российской Федерации // Закон. 2008. N 3. С. 93 - 97.

Средством "признания отдельных видов объектов, фактически не обладающих признаками недвижимости, составной частью земельного участка", видимо, выступает норма, помещенная в ст. 40 Земельного кодекса РФ, о неотделимых улучшениях земельного участка, которыми предлагается считать:

1) искусственные водоемы, созданные на земельном участке;

2) автомобильные и железные дороги;

3) линейные объекты, включенные в перечень сооружений, не имеющих признаков недвижимого имущества, утверждаемый Правительством РФ;

4) объекты незавершенного строительства, за исключением случаев, когда они в соответствии с гражданским законодательством считаются объектами недвижимости.

Одновременно вводится понятие отделимых улучшений земельного участка, к которым относятся:

1) части мелиоративных или гидротехнических сооружений, не имеющих самостоятельного назначения и (или) предназначенных для улучшения качества земель;

2) вспомогательные и временные постройки;

3) объекты благоустройства и малые архитектурные формы.

Но какой же вклад вносят эти положения в "закрепление в законодательстве РФ правового института "единый объект недвижимости"? Искусственные водоемы давно исключены из недвижимости <13>. Правовой статус мелиоративных и гидротехнических сооружений и так судебной практикой определяется в зависимости от того, представляют ли они характеристику земельного участка (система дренажа и водоотведения) <14> или самостоятельную вещь (дамба, канал, гидроэлектростанция и проч.). Неясным остается только, о каких "частях" данных сооружений идет речь и почему эти объекты записали в отделимые, притом что их неразрывная связь с землей очевидна. Вопрос о вспомогательных и временных постройках, которые также почему-то отнесены к отделимым улучшениям (например, стоящие на фундаменте котельная, электрическая подстанция, гостевой дом), далеко не столь однозначен и требует установления критериев как "вспомогательности", так и "временности". Объекты благоустройства и малые архитектурные формы и сейчас как недвижимость не рассматриваются: объекты благоустройства - как не относящиеся к вещам и представляющие собой характеристику участка (результат работ по его улучшению) <15>, а малые архитектурные формы - в силу возможности их перемещения без ущерба назначению.

<13> Федеральный закон от 03.06.2006 N 73-ФЗ "О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации".
<14> Постановление Президиума ВАС РФ от 11.01.2012 N 4111/08.
<15> Постановления Президиума ВАС РФ от 28.05.2013 по делу N 11085/12 и от 26.01.2010 по делу N 11052/09.

Безусловной новизной отличается положение об отнесении к улучшениям земельного участка автомобильных и железных дорог. Лишение данной группы объектов статуса недвижимости поставит по крайней мере два вопроса. Первый: как быть с правами собственности на такие объекты, оформленные до введения закона в действие? Нужно иметь в виду, что автомобильные, а особенно железные дороги находятся не только во владении РЖД, Росавтодора и муниципальных образований. Значительная часть этих объектов (например, подъездные пути) являются частной собственностью физических и юридических лиц, которые на данном основании приобрели в собственность соответствующие земельные участки. Поэтому второй вопрос: думали ли разработчики проектов о судьбе этих объектов и земельных участков под ними? В Концепции следы таких раздумий можно обнаружить в положении о том, что необходимо "установление порядка погашения записей в ЕГРН в связи с признанием объектов составной частью земельного участка первоначально исключительно по волеизъявлению собственника вещи <16>, в последующем - по решению органа регистрации прав, в порядке, установленном для исправления технических ошибок [!] в записях ЕГРН" <17>.

<16> При этом собственники вещей, "утративших качество недвижимых", не желающие прекращения прав на них, совершенно не застрахованы от предъявления к ним исков о признании права отсутствующим (п. 52 совместного Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
<17> За излишний либерализм в этой части проекты критикуют авторы Экспертного заключения, которые полагают, что правом требования исключения из ЕГРН объектов, которые более не рассматриваются как недвижимые вещи, должны обладать любые заинтересованные лица, а с момента вступления в силу проектируемых законов собственники этих объектов лишаются прав (!), которые предоставляет наличие собственности на недвижимое имущество (см.: Экспертное заключение. С. 11).

Возможно, основным нововведением следует считать присвоение статуса неотделимого улучшения (составной части) земельного участка объекту незавершенного строительства, если он в соответствии с гражданским законодательством не считается объектом недвижимости. В принципе это положение действует и сейчас. Верховным Судом РФ достаточно четко определен критерий отнесения результатов строительной деятельности к объектам незавершенного строительства - "по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы" <18>. Вполне очевидно, что результаты строительства, которые не достигли указанной точки, должны рассматриваться как изменение (совершенно не обязательно улучшение) земельного участка. Но авторы проектов в вопросе признания объектов, имеющих прочную связь с землей, составными частями (неотделимыми улучшениями) земельных участков идут по другому пути.

<18> Постановление Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (п. 38).

Авторы проектов, а вместе с ними, к сожалению, и авторы Экспертного заключения отнюдь не солидарны с Верховным Судом РФ, который в Постановлении Пленума от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" установил, что вещь является недвижимой в силу своих природных свойств (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ), государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости, а правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится (п. 38).

Пункт 4 проектируемой ст. 287.1 ГК РФ устанавливает, что "здание, отвечающие признакам недвижимой вещи сооружение или объект незавершенного строительства до регистрации прав на них или до регистрации прав на помещение или машино-место в здании считаются неотделимым улучшением земельного участка".

На первый взгляд может показаться, что это и есть обещанное расширение круга составных частей земельного участка за счет объектов, которые ранее относились к недвижимости. Но на самом деле речь идет совсем о другом. Идея единого объекта недвижимости состоит в непризнании недвижимыми вещами (и вещами вообще) любых возведенных на участке зданий и сооружений. В данном же случае предлагается предоставлять им статус самостоятельных недвижимых вещей после регистрации, что концепции единого объекта прямо противоречит. При ближайшем рассмотрении мы видим здесь (под предлогом внедрения идеи единого объекта) попытку возврата к так называемой регистрационной концепции недвижимости, согласно которой недвижимая вещь появляется только после регистрации права на нее. Разница лишь в том, как характеризуется реально существующая недвижимая вещь, пока право на нее не зарегистрировано. Раньше последователи регистрационной концепции признавали ее движимой вещью <19>, называли недвижимостью не в смысле гражданского права <20> либо "совокупностью движимых вещей, которая по своим физическим свойствам, возможно, напоминала недвижимую вещь" <21>. Теперь недвижимой вещи до регистрации права найдено другое место - составной части земельного участка. При фактическом отсутствии реализации концепции единого объекта рассмотренные положения означают только уход от объективных критериев отнесения вещей к недвижимым. Если же учесть предлагаемые в проектах подходы (все здания - недвижимость; здание - это то, в чем могут быть выделены помещения; а помещения - то, что находится в здании; не все прочно связанные с землей сооружения являются недвижимостью и т.д.), можно с уверенностью сказать, что с принятием предлагаемых законопроектов мы утратим даже те достижения в конкретизации понятия недвижимости, которые имеем на настоящий момент.

<19> Суханов Е.А. О понятии недвижимости и его влиянии на иные гражданско-правовые категории // Вестник гражданского права. 2008. N 4. С. 11.
<20> Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. М., 2004. С. 48.
<21> Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М., 2006. С. 145.

Но, может быть, мы имеем дело лишь с неудачной в законотворческом аспекте реализацией первого этапа Концепции, которая представляет собой тщательно продуманный план перехода к модели единого объекта недвижимости? К сожалению, это не так.

Во-первых, нет совершенно никакой гарантии, что реализация Концепции не остановится на неудачном первом этапе, а мы не останемся на неопределенное время с более чем сомнительными критериями определения недвижимых вещей <22>.

<22> Автор полагает, что предотвращение такой ситуации не гарантируется и в случае, если будет реализовано обоснованное требование авторов Экспертного заключения о том, что законопроект "должен изначально содержать все меры (возможно, с указанием переходных положений, отложенных сроков вступления в силу и проч.) по реализации модели единого объекта недвижимости" (Экспертное заключение. С. 5 - 6).

Во-вторых, авторы Концепции весьма своеобразно представляют себе и второй этап ее реализации. На этом этапе предполагается закрепить в законодательстве право собственника земельного участка на признание этого участка с расположенными на нем зданиями и сооружениями единым объектом недвижимости. Здесь же должны быть определены условия и порядок возврата (по желанию собственника) к существующему в настоящее время раздельному закреплению прав на здания и земельные участки. Авторы Концепции бесхитростно признаются, что "данный правовой режим должен носить "экспериментальный" характер, который "позволит собственникам объектов недвижимости в первое время самостоятельно определиться с удобным для них режимом". Это "позволит определить востребованность изменения действующего способа регулирования вещных отношений в российском законодательстве, а также выявит заинтересованность участников гражданского оборота в образовании единого объекта недвижимости".

Таким образом, Минэкономразвития совершенно не уверено в том, что модель единого объекта недвижимости будет востребована, а участники гражданского оборота будут в ней заинтересованы. В Концепции отсутствует упоминание каких-либо исследований данного вопроса в социологическом, экономическом и правовом аспектах. Более того, в ней приводятся данные о том, что количество возведенных на земельных участках рукотворных объектов несравнимо с количеством земельных участков, находящихся в частной собственности, сохраняется разрыв между правами на принадлежащие частным лицам здания и земельные участки, находящиеся в публичной собственности. Это приводит авторов Концепции к выводу, что "говорить о повсеместном скором сосредоточении в одних руках прав на постройки и прав на земельные участки не приходится".

Итак, с одной стороны, реализация модели единого объекта недвижимости ограничивается весьма узким сектором, в котором земельный участок и рукотворные объекты на нем имеют одного собственника. С другой стороны, непонятно, нужны ли такие преобразования этим собственникам, или их вполне устраивает существующий сегодня порядок вещей, учитывая то, что он функционирует длительное время и обеспечен нормативным регулированием <23>.

<23> Аналогичная проблема уже существует с введением в законодательство статьи о едином недвижимом комплексе (см.: Алексеев В.А. Единый недвижимый комплекс и сложная недвижимая вещь: проблемы соотношения // Закон. 2018. N 3. С. 117 - 125).

Автор полагает, что в этих условиях планируемый "эксперимент" представляет собой попытку по меньшей мере непродуманного вмешательства в правовое регулирование такой важной сферы, как недвижимое имущество. Безусловно, нормативное обеспечение оборота недвижимости, сложившееся к настоящему времени под влиянием различных факторов, весьма далеко от совершенного. Но это не значит, что нужно углублять уже существующее несовершенство безответственными экспериментами, проводимыми даже под благовидным предлогом реализации прогрессивных правовых моделей, к которым относится модель единого объекта недвижимости.

Вывод о необходимости (или отсутствии необходимости) перехода к единому объекту недвижимости должен быть результатом серьезных многоплановых исследований. Концепция данного перехода должна быть тщательно проработана и вынесена на обсуждение юридического сообщества. При этом нужно учитывать, что радикальные реформы в правовом регулировании отношений в сфере недвижимости могут иметь самые серьезные отрицательные последствия для защиты собственности.

References

Alexeev V.A. Law of Real Estate in the Russian Federation. Concept and Types of Real Estate [Pravo nedvizhimosti Rossiiskoi Federatsii. Ponyatie i vidy nedvizhimykh veschei]. Moscow: Yurait, 2018. 411 p.

Chubarov V.V. Problems of Legal Regulation of Real Estate [Problemy pravovogo regulirovaniya nedvizhimosti]. Moscow: Statut, 2006. 336 p.

Gerasin S.I. Problem of Formation of a Unitary Real Estate Item in the Russian Federation [Problema formirovaniya edinogo ob''ekta nedvizhimosti v Rossiiskoi Federatsii], in: Ownership of Land in Russia and EU: Legal Problems [Pravo sobstvennosti na zemlyu v Rossii IES: pravovye problemy]. Moscow: Wolters Kluwer, 2009. P. 158 - 219.

Schennikova L.V., Oganov A.I. Civil Law Category of Real Estate and Urban Development in the Russian Federation [Grazhdansko-pravovaya kategoriya nedvizhimogo imuschestva i gradostroitel'stvo v Rossiiskoi Federatsii]. Statute [Zakon]. 2008. No. 3. P. 93 - 97.

Sukhanov E.A. Concerning the Notion of Real Estate and Its Influence on Other Civil and Legal Categories [O ponyatii nedvizhimosti i ego vliyanii na inye grazhdansko-pravovye kategorii]. Civil Law Review [Vestnik grazhdanskogo prava]. 2008. No. 4. P. 6 - 16.