Мудрый Юрист

О соотношении сделки, совершенной под отлагательным условием, и предварительного договора

Рудьман Д.С., кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин Омской академии МВД России.

Статья посвящена соотношению сделки, совершенной под отлагательным условием, и предварительного договора. Раскрывается сущность данных сделок. Указывается на то, что рассматриваемые сделки очень напоминают друг друга, порой до степени смешения. Вместе с тем существует множество критериев разграничения сделки, совершенной под отлагательным условием, и предварительного договора, отдельные из которых рассматриваются в работе. Отмечается, что сделка, совершенная под отлагательным условием, и предварительный договор являются самостоятельными в системе гражданско-правовых договоров. Однако данное обстоятельство не исключает вероятности заключения предварительного договора под отлагательным условием. Представляется, что такой вариант оформления отношений предоставляет сторонам дополнительные гарантии обеспечения их прав. Для устранения правовой неопределенности термин "условие" в сделке, совершенной под отлагательным условием, предлагается заменить другим обозначением. Вполне подходящим может быть термин "обстоятельство", которым как раз оперирует законодатель в диспозиции ст. 157 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Обосновывается вывод, что предложенные критерии разграничения сделки, совершенной под отлагательным условием, и предварительного договора позволят сторонам выбрать правильную договорную конструкцию, тем самым минимизировав свои риски и обеспечив осуществление прав по сделке.

Ключевые слова: условная сделка, отлагательное условие, предварительный договор, соотношение, критерии разграничения.

On the ratio of a transaction made under a suspensive condition and a preliminary agreement

D.S. Rud'man

Rud'man D.S., candidate of law, associate professor of department of civil law disciplines of the Omsk academy of the MIA of Russia.

The article is devoted to the correlation of the transaction, made under the condition of suspension, and the preliminary contract. Reveals the essence of these transactions. It is pointed out that the transactions in question are very similar to each other, sometimes to a degree of confusion. At the same time, there are many criteria for distinguishing between a transaction made under an expost facto condition and a preliminary contract, some of which are considered in the work. It is noted that the transaction made under the condition of exigencies, and the preliminary contract are independent in the system of civil law contracts. However, this fact does not exclude the possibility of concluding a preliminary contract under a condition of exclusion. This form of relationship appears to provide additional guarantees to the parties to secure their rights. In order to eliminate legal uncertainty, it is proposed to replace the term "condition" in a transaction made under a qualifying condition with another designation. Appropriate may be the term "circumstance", which just operates the legislator in the provisions of article 157 of the Civil code of the Russian Federation (further - GK the Russian Federation). It is concluded that the proposed criteria for distinguishing between a transaction made under an ex post facto condition and a preliminary contract will allow the parties to choose the correct contractual structure, thereby minimizing their risks and ensuring the exercise of rights under the transaction.

Key words: conditional transaction, subjunctive condition, preliminary contract, relation, criteria of differentiation.

Одним из наиболее распространенных оснований возникновения гражданских прав и обязанностей являются договоры и иные сделки, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом, но в то же время не противоречащие ему. Существует множество разнообразных сделок, среди которых выделяют сделку, совершенную под отлагательным условием (п. 1 ст. 157 ГК РФ), и предварительный договор (ст. 429 ГК РФ). В доктрине гражданского права вопросу о соотношении указанных договорных конструкций не уделено достаточное внимание. В связи с этим актуальным представляется рассмотрение правовой природы данных сделок и установление критериев, позволяющих их разграничить.

Сделка, совершенная под отлагательным условием, является разновидностью условных сделок <1>. Сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит. Например, в договоре купли-продажи продавец обязуется передать квартиру покупателю, а последний обязуется уплатить выкупную цену при условии получения кредита в банке.

<1> Учитывая большое значение сделок, совершенных под отлагательным условием, в рамках договорной работы, а также для удобства соотношения данной сделки с предварительным договором при последующем изложении материала под сделкой будет пониматься договор.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Так, заключив предварительный договор купли-продажи квартиры, стороны установили взаимное обязательство заключить через месяц основной договор о передаче имущества. Этот срок может понадобиться продавцу для оформления всех необходимых документов, освобождения квартиры и т.д.

И в первом, и во втором случае сделка считается совершенной, но правовой результат наступает не сразу. Данное обстоятельство "делает сделку более гибкой и позволяет сторонам подстроить динамику и содержание правоотношения под изменяющиеся в будущем обстоятельства" <2>. Этим рассматриваемые сделки очень напоминают друг друга, порой до степени смешения. Вместе с тем, несмотря на внешнюю схожесть, можно выделить различные критерии, позволяющие судить о самостоятельности данных сделок.

<2> Карапетов А.Г. Условные права и обязанности: обзор проблемных вопросов применения ст. ст. 157 и 327.1 ГК РФ // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2017. N 6. С. 72.

Во-первых, одним из критериев для разграничения предварительного договора и сделки, совершенной под отлагательным условием, выступает наличие у последней обстоятельства, в зависимость от наступления или ненаступления которого стороны поставили возникновение или прекращение своих прав и обязанностей.

Законодатель при определении рассматриваемых сделок использует термин "условие", вкладывая при этом разный смысл в его понимание. Содержание любого гражданско-правового договора составляют те условия, о которых стороны достигают соглашения в процессе его заключения. Предмет, цена, срок и многие другие являются условиями в сделке. Как следует из абз. 1 п. 4 ст. 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Так, в соответствии с п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. Следовательно, не существует сделок, которые не содержали бы никаких условий. Исходя из этого, любой договор по праву мог бы именоваться условной сделкой. Полагаем, что для устранения правовой неопределенности термин "условие" в сделке, совершенной под отлагательным условием, целесообразно заменить другим обозначением. Вполне подходящим может быть термин "обстоятельство", которым как раз оперирует законодатель в диспозиции ст. 157 ГК РФ.

Относительно того, что может выступать таким обстоятельством (только событие или событие и действие), в юридической литературе долгое время не было определенности. С учетом сложившейся судебной практики на сегодняшний день следует констатировать, что наряду с событием в качестве обстоятельства условной сделки могут выступать действия. Так, по смыслу п. 3 ст. 157 ГК РФ не запрещено заключение сделки под отменительным или отлагательным условием, наступление которого зависит в том числе и от поведения стороны сделки (например, заключение договора поставки под отлагательным условием о предоставлении банковской гарантии, обеспечивающей исполнение обязательств покупателя по оплате товара; заключение договора аренды вновь построенного здания под отлагательным условием о регистрации на него права собственности арендодателя) <3>.

<3> См.: Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2015. N 8.

Во-вторых, критерием для разграничения рассматриваемых сделок выступает установление следующего обстоятельства: характеризуется ли событие, предусмотренное договором, признаком неизбежности.

Как уже было отмечено, в сделке, совершенной под отлагательным условием, в качестве обстоятельства может рассматриваться событие. Для предварительного договора указание на срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, является обязательным условием (п. 4 ст. 429 ГК РФ). При этом в соответствии с абз. 2 ст. 190 ГК РФ срок может также определяться указанием на событие. Это значит, что и в том и в другом случае в содержании договора можно встретить указание на событие.

Вместе с тем юридическая природа "события" в сравниваемых сделках различна. Событие в сделке, совершенной под отлагательным условием, не обладает признаком неизбежности. Никаких гарантий наступления события в этом случае нет. Так, в договоре стороны предусмотрели переход прав на недвижимое имущество в зависимости от наступления или ненаступления такого события, как переезд собственника квартиры в другой город, рождение у покупателя ребенка. Напротив, событие по смыслу ст. 190 ГК РФ всегда характеризуется признаком неизбежности. В качестве события, которое должно неизбежно наступить, может выступать указание на время года, смерть человека и т.д.

В-третьих, рассматриваемые сделки объединяет отсроченность в возникновении прав и обязанностей по договору. Вместе с тем в зависимости от того, является отсроченность определенной или нет, можно судить о наименовании сделки.

В случае с предварительным договором отсроченность является определенной и носит вполне конкретный характер. Даже в том случае, если срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (абз. 2 п. 4 ст. 429 ГК РФ). Напротив, в сделке, совершенной под отлагательным условием, стороны не могут знать, сколько времени продлится их ожидание. Возможно, что обстоятельство, определенное в договоре, может вообще не наступить.

Вместе с тем возможно заключение предварительного договора под отлагательным условием. Представляется, что такой вариант оформления отношений предоставляет сторонам дополнительные гарантии обеспечения их прав. Возвращаясь к примеру, связанному с куплей-продажей квартиры под условием получения покупателем кредита в банке, необходимо отметить, что наступления данного обстоятельства можно ждать бесконечно долго. Тем самым права продавца будут в определенной степени ограничены невозможностью продать свое имущество другому лицу. В такой ситуации период ожидания разумно ограничить конкретным сроком. Если до истечения срока, предусмотренного предварительным договором, покупатель получит кредит в банке, основной договор купли-продажи будет заключен со всеми вытекающими последствиями. Если же этого не произойдет, у продавца появляется возможность продать свое имущество другому покупателю. В использовании данной договорной конструкции должен быть также заинтересован покупатель, у которого появляется возможность решить свои финансовые трудности и приобрести желаемый объект недвижимости.

В-четвертых, важным критерием для разграничения рассматриваемых сделок выступает характеристика правового положения сторон в период ожидания наступления конкретного обстоятельства (истечения определенного срока).

Вопрос о моменте возникновения прав и обязанностей в сделке, совершенной под отлагательным условием, является дискуссионным. Буквальное толкование п. 1 ст. 157 ГК РФ свидетельствует о том, что права и обязанности возникают при наступлении обстоятельства, определенного сторонами сделки. Вместе с тем большинство исследователей считают, что с момента совершения данной сделки до момента наступления обстоятельства стороны уже связаны отдельными правами и обязанностями.

Так, одни авторы указывают на то, что "с момента заключения сделки под отлагательным условием стороны состоят в правовой связи, и с этого момента не допускается произвольное отступление от соглашения и совершение условно обязанным лицом действий, создающих невозможность наступления условия" <4>. Аналогичной позиции придерживается К.И. Скловский, полагающий, что до возникновения отлагательного условия сделка создает юридическую связанность. Проявляется это в том, что стороны не должны недобросовестно препятствовать или содействовать наступлению условия <5>.

<4> Российское гражданское право: Учебник: В 2 т. / Отв. ред. Е.А. Суханов. М., 2011. Т. 1; СПС "КонсультантПлюс".
<5> См.: Скловский К.И. Сделка и ее действие. Комментарий главы 9 ГК РФ (понятие, виды и форма сделок. Недействительность сделок). 3-е изд. М., 2015; СПС "КонсультантПлюс".

По мнению А.Г. Карапетова, вопрос о правовой природе отношений сторон до наступления отлагательного условия является очень сложным. Сделка, совершенная под отлагательным условием, порождает отлагательно обусловленные права и обязанности, другими словами, эффект связанности. При этом стороны от этой связи освободиться не могут в связи с тем, что ставят свои права и обязанности в зависимость от согласованного будущего обстоятельства <6>.

<6> См.: Карапетов А.Г. Указ. соч. С. 105 - 106.

Заслуживающую внимания точку зрения высказывает Л.В. Кузнецова. Она отмечает, что "правоотношение между "условно управомоченным" и "условно обязанным" лицом возникает уже с момента совершения указанной сделки и характеризуется лишь той особенностью, что имеет отложенный правовой эффект, связанный с возможностью осуществления указанных прав и исполнения обязанностей только после наступления оговоренного сделкой условия" <7>. В связи с этим автор обращает внимание на ошибочность легального определения сделки, совершенной под отлагательным условием <8>. Более того, для устранения неопределенности относительно момента возникновения прав и обязанностей в сделке, совершенной под отлагательным условием, в научной литературе высказывается предложение о дополнении п. 1 ст. 157 ГК РФ <9>.

<7> Кузнецова Л.В. Сделки, совершенные под условием // Сделки: проблемы теории и практики: Сборник статей / Рук. авт. кол. и отв. ред. М.А. Рожкова. М., 2008. С. 236.
<8> См.: Кузнецова Л.В. Указ. соч. С. 232.
<9> См.: Щетинкина М.Ю. Проблемы правового регулирования условных сделок по гражданскому законодательству России // Российский судья. 2012. N 1. С. 23 - 25.

Таким образом, сделка, совершенная под отлагательным условием, связывает стороны правами и обязанностями с момента ее совершения. Этим рассматриваемая сделка напоминает предварительный договор, который в соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ также порождает обязательство. Однако в отличие от сделки, совершенной под отлагательным условием, непосредственно заключение предварительного договора не влечет возникновение обязательства по передаче имущества, выполнению работ или оказанию услуг. Стороны по предварительному договору связаны лишь тем, что в течение определенного срока они обязуются заключить основной договор, по которому как раз и будет передано имущество, выполнена работа, оказана услуга и т.д.

Например, стороны заключили договор купли-продажи квартиры с условием о переходе права собственности к покупателю после перевода продавца по службе в другой город. При наступлении указанного обстоятельства произойдет переход права собственности на квартиру без необходимости совершения дополнительных действий, так как стороны уже изначально были связаны правами и обязанностями. Напротив, в случае с предварительным договором для перехода права собственности необходимо заключить основной договор, по которому у сторон возникнут взаимные права и обязанности.

В-пятых, сделка, совершенная под отлагательным условием, в отличие от предварительного договора создает условное обязательство. На наш взгляд, до наступления отлагательного условия стороны не просто связаны отдельными правами и обязанностями. На этом этапе между сторонами возникает условное обязательство, к которому вполне применимы многие нормы общей части обязательственного права (об исполнении и прекращении обязательств, об обеспечении исполнения обязательств, о перемене лиц в обязательстве, об ответственности за его нарушение и т.д.). Так, если продавец квартиры в сделке, совершенной под отлагательным условием, произведет ее отчуждение не покупателю, а третьему лицу, покупатель в соответствии со ст. ст. 15, 310, 393, 398 ГК РФ вправе потребовать от продавца возмещения убытков, причиненных неисполнением обязательства. Такой подход представляется разумным и оправданным в первую очередь с точки зрения защиты имущественного интереса одной из сторон сделки, совершенной под отлагательным условием.

Подводя итог вышеизложенному, необходимо отметить то, что сделка, совершенная под отлагательным условием, и предварительный договор являются самостоятельными в системе гражданско-правовых договоров. Вместе с тем это не исключает возможность заключить предварительный договор под отлагательным условием. Полагаем, что предложенные критерии разграничения сделки, совершенной под отлагательным условием, и предварительного договора позволят сторонам в процессе оформления своих отношений выбрать правильную договорную конструкция, тем самым минимизировав свои риски и обеспечив осуществление прав по сделке.

Список использованной литературы

  1. Карапетов А.Г. Условные права и обязанности: обзор проблемных вопросов применения ст. ст. 157 и 327.1 ГК РФ / А.Г. Карапетов // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2017. N 6. С. 71 - 128.
  2. Кузнецова Л.В. Сделки, совершенные под условием / Л.В. Кузнецова // Сделки: проблемы теории и практики: Сборник статей / Рук. авт. кол. и отв. ред. М.А. Рожкова. М., 2008. С. 198 - 238.
  3. Российское гражданское право: Учебник: В 2 т. / Отв. ред. Е.А. Суханов. М., 2011. Том 1. 1208 с.
  4. Скловский К.И. Сделка и ее действие. Комментарий главы 9 ГК РФ (понятие, виды и форма сделок. Недействительность сделок) / К.И. Скловский. 3-е изд. М., 2015. 176 с.
  5. Щетинкина М.Ю. Проблемы правового регулирования условных сделок по гражданскому законодательству России / М.Ю. Щетинкина // Российский судья. 2012. N 1. С. 23 - 25.