Мудрый Юрист

Защита права на вид, открывающийся с недвижимой вещи (в аспекте сравнения права России и германии)

Волочай Ю.А., кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права Уральского государственного юридического университета.

В статье в аспекте сравнения российского и германского права анализируются законодательство и судебная практика в сфере защиты права на вид и ее способов. Обосновывается вывод о существовании в российском и германском праве презумпции несущественности видовых характеристик недвижимых объектов и определяется перечень случаев ее опровержения. Также формулируются критерии информированности приобретателя недвижимости о качестве открывающегося с нее вида.

Ключевые слова: право на вид, недвижимость, сравнительно-правовой анализ, вид из окна, красивый вид, видовые характеристики, право ФРГ, оценка недвижимости, договор участия в долевом строительстве, ответственность застройщика, информационная обязанность, проектная документация, сервитут вида, обман, заблуждение, деликт, пределы осуществления прав, свойство товара, свойство недвижимости, презумпция, добросовестность.

Protection of the right to the view from an immovable property (in terms of russian and german law comparison)

Yu.A. Volochai

Yu.A. Volochai, Candidate of Legal Sciences, Associate Professor of the Department of Civil Law of the Ural State Law University.

In the article, in terms of Russian and German law comparison, we analyze legislation, judicial practice and its methods in the field of protection of the right to the view. We substantiate the conclusion of the existence of the presumption of immateriality of the view characteristics of immovable objects in the Russian and German law and determine the list of its refutation cases. Also, awareness criteria are formulated for the real estate acquirer about the quality of the view from it.

Key words: right to the view, real estate, rather-legal analysis, view from the window, beautiful view, views characteristics, law of FRG, property valuation, Participatory Share Construction Agreement, responsibility of the tenant builder, informational obligation, construction documentation, view easement, deception, misconception, delict, exercise of rights limits, product feature, real estate property, presumption, conscientiousness.

1. Красивый вид с территории объекта недвижимого имущества делает пребывание или проживание в нем более приятным и привлекательным, наделяя его дополнительными функциями: картина необъятных лесных просторов или окаймленного столетними соснами озера оказывает успокаивающий эффект; панорамное урбанистическое зрелище из сияющих на солнце высотных зданий, увитых запруженными автомобилями дорогами, мотивирует, настраивает на работу, "заявляет" о "высоте полета" обладателя соответствующей недвижимости и масштабности его деятельности. Напротив, неприятный окружающий ландшафт способен привести к унынию и апатии.

Логично поэтому, что вид, открывающийся из окон жилых или офисных помещений, с территории земельного участка и т.п., как правило, влияет и на стоимость соответствующего недвижимого имущества, определение его класса. В специализированной литературе по оценке недвижимости влияние на стоимость земельных участков красивого вида или ландшафта отмечается особо <1>; "хороший вид из окон" расценивается как важный признак элитного жилья (наряду с расположением последнего в престижном районе, его индивидуальной планировкой и проч.) <2>.

<1> Асаул А.Н., Старинский В.Н., Старовойтов М.К., Фалтинский Р.А. Оценка собственности. Оценка объектов недвижимости: Учебник / Под ред. А.Н. Асаула. СПб.: АНО "ИПЭВ", 2012. С. 79 - 80.
<2> См.: Барсуков Д.П., Антонова В.Г. Учет и оценка недвижимости: Учебное пособие. СПб.: СПбГИ-КиТ, 2015. С. 55.

Авторы монографии "Анализ рынка недвижимости для профессионалов" рассматривают приобретение "пентхауса с видом на проспект" как пример проявления эффекта Веблена (когда цена товара складывается из его реальной стоимости и платы за престиж, увеличивающей эту цену) <1>, обращая внимание на повышенную стоимость так называемых видовых квартир, удовлетворяющих критерию обзорности <2>. Признак наличия красивых видов в районе (зоне) используется Г.М. Стерником и С.Г. Стерником в качестве критерия привлекательности района применительно к строительству элитной недвижимости <3>.

<1> Стерник Г.М., Стерник С.Г. Анализ рынка недвижимости для профессионалов. М.: Экономика, 2009. С. 63.
<2> Там же. С. 143, 145.
<3> См.: там же. С. 366 - 367, 369. По вопросу см. также: Игнатьева Ю. Жизнь удалась, когда окна выходят на Кремль // https://izvestia.ru/news/291689.

Тем не менее в правовом поле такое важное свойство недвижимости, как открывающийся с нее вид, в России в настоящее время напрямую законодательно не регламентируется <1> и почти не анализируется ни в доктрине <2>, ни в судебной практике.

<1> Стоит обратить внимание, что согласно п. 2 ст. 294 проекта федерального закона N 47538-6 "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации" собственнику земельного участка по общему правилу предоставляется право требовать от собственника соседнего участка, чтобы тот "своими действиями не изменял притока света на земельный участок и не сужал открывающегося с него вида, если это выходит за разумные пределы". Данный законопроект доступен по адресу: http://asozd2.duma.gov.ru/main.nsf/%28SpravkaNew%29?OpenAgent&RN=47538-6&02.
<2> В числе немногочисленных современных работ, содержащих анализ права на вид, см.: Будылин С.Л. Дело о красивом виде. Заверения и гарантии в Третьем рейхе // https://zakon.ru/blog/2015/09/09/delo_o_krasivom_vide_zavereniya_i_garantii_v_tretem_rejxe; Емелькина И.А. Институт ограничения права собственности в пользу соседей (соседское право) в российском праве и в праве отдельных европейских стран // Вестник гражданского права. 2016. N 2. С. 79 - 112; Оробинский В. Право на вид // Хозяйство и право. 2011. N 10. С. 120 - 123; Рябов А.А. Отрицательные сервитуты и сервитут вида в российском гражданском праве // Журнал российского права. 2007. N 5. С. 67 - 75.

2. Едва ли не единственным, а потому в определенном смысле знаковым российским судебным актом, в котором право на вид оказалось предметом правового анализа на уровне высшей судебной инстанции, стало Определение Верховного Суда РФ от 10 мая 2016 г. N 5-КГ16-47 <1> (п. 5 разд. II Обзора судебной практики Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2016), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20 декабря 2016 г. <2>).

<1> СПС "КонсультантПлюс".
<2> СПС "КонсультантПлюс".

Суть спора, рассмотренного Верховным Судом РФ, состояла в следующем. Между Моисеевой П.В. и ООО "Адмирал" был заключен договор участия в долевом строительстве, по которому общество обязалось, в частности, передать гражданке однокомнатную квартиру во вновь построенном здании. Однако при осмотре жилого помещения после ввода соответствующего многоквартирного дома в эксплуатацию Моисеева П.В. обнаружила, что рядом с окнами подлежащей передаче ей квартиры находится газорегуляторный пункт шкафного типа. Данное обстоятельство, имевшее определяющее для выбора квартиры значение и не раскрытое своевременно застройщиком, гражданка посчитала существенным недостатком причитающегося ей жилого помещения, поскольку близость к нему газорегуляторного пункта не только опасна, но и обусловила плохой вид из окна. В связи с этим Моисеевой П.В. был заявлен иск к ООО "Адмирал" о замене подлежащей передаче ей квартиры на равнозначную, компенсации морального вреда, об уплате штрафа за отказ от добровольного удовлетворения требований потребителя и о возмещении судебных расходов.

Суды нижестоящих инстанций в удовлетворении требований истицы отказали.

Верховный Суд РФ, хотя и не увидел оснований для замены жилого помещения, тем не менее признал факт нарушения застройщиком своей информационной обязанности о сообщении дольщику сведений, которые бы позволили ему свободно и правильно выбрать конкретную квартиру в строящемся объекте с учетом окружающей обстановки, состава и месторасположения общего имущества многоквартирного дома, в том числе электрического, санитарно-технического и иного оборудования, сославшись на ст. 10 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" <1> (далее - Закон о защите прав потребителей) и ст. 2, п. 1 ч. 4 ст. 4, ст. 19, ч. 1 ст. 21 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" <2> (далее - Закон об участии в долевом строительстве).

<1> Российская газета. 1996. 16 января. N 8.
<2> Российская газета. 2004. 31 декабря. N 292.

При этом Верховный Суд РФ определил указанную информацию как сведения о качестве передаваемого объекта, а причитающееся истице помещение судом было квалифицировано как квартира ненадлежащего качества.

Отметив, что ни в договоре, ни в проектной, ни в иной доступной для Моисеевой П.В. при заключении договора документации не было указано на размещение под окнами истицы газорегуляторного пункта, и указав вместе с тем на некорректность избранного ею способа защиты своего права (относительно предъявления требования о замене квартиры), суд признал наличие оснований для отмены судебных актов нижестоящих инстанций в части отказа в удовлетворении иска Моисеевой П.В. о компенсации морального вреда, взыскании штрафа и судебных расходов и направил дело в этой части на новое рассмотрение.

Таким образом, как можно судить из изложенного судебного акта, Верховный Суд РФ защитил в том числе и право истицы на приятный вид из окна.

3. Возможность защиты права на "приятный и свободный вид" признавалась еще римскими юристами, четко разграничивавшими право на вид и право на свет. В частности, Павел утверждал, что вид, в отличие от света, существует и "с мест, расположенных внизу" <1>.

<1> D. 8.2.16 (Вещные права на землю в избранных фрагментах из Дигест Юстиниана / Пер. с лат.; отв. ред. Л.Л. Кофанов. М.: Статут, 2006. С. 131 (перевод 8-й книги - А.А. Григорьева, И.С. Перетерский)).

При этом римское частное право знало собственно сервитут, препятствующий заслонению вида <1>, который, как можно судить, мог способствовать и защите права на приятный вид а также сервитуты о запрещении новых (строительных) работ, закрывающих вид <2>, и о запрещении возведения здания выше определенной высоты <3>. Так, в Дигестах Юстиниана отмечаются слова Яволена: "Строения, которые терпят сервитут не быть возведенными выше, могут иметь зеленые насаждения, превышающие эту высоту, но если сервитут касается вида и те будут заслонять его, то они не могут их иметь" <4>. Помимо того, Ульпиан обращал внимание, что в сервитуте "о ненанесении ущерба виду" содержится большее ограничение, нежели в сервитуте "о незаслонении окон" (когда бывает достаточным не допустить их затемнение выше определенного уровня) <5>.

<1> См.: D. 8.2.3 (Ульпиан) (Там же. С. 127).
<2> D. 39.1.5 (Ульпиан, со ссылкой на Юлиана) (Там же. С. 289).
<3> См., например: D. 8.2.1 (Павел) (Там же. С. 125).
<4> D. 8.2.12 (Там же. С. 131).
<5> См.: D. 8.2.15 (Там же).

4. Среди современных правопорядков большой интерес для анализа представляет решение проблемы защиты права на приятный вид в праве ФРГ (с учетом в том числе и известного родства российской и германской правовых систем).

Прежде всего необходимо отметить, что юридическая модель защиты права на вид в Германии сконструирована во многом при поддержке правоприменительной практики: в Германском гражданском уложении <1> (далее - ГГУ) нет нормы, которая бы регламентировала непосредственно право на вид, но в судебной практике оно признается и защищается, причем в рамках различных правовых отношений.

<1> Gesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vom 2. Januar 2002 (BGBI. I S. 42, 2909; 2003 I S. 738), das zuletzt durch Artikel 1 des Gesetzes vom 20. Juli 2017 (BGBI. I S. 2787) worden ist // http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/BJNR001950896.html.

4.1. В одном из первых решений, при принятии которого германским судом в аспекте применения ГГУ была дана правовая оценка виду, открывавшемуся с земельного участка, описывалась следующая ситуация.

В 1901 г. стороны заключили договор купли-продажи земельного участка, ошибочно полагая, что территория, через которую осуществлялся доступ на последний, не будет застроена. Однако в 1903 г. собственнику соседних земельных участков было выдано разрешение на их застройку многоэтажными домами, что должно было повлечь за собой преобразование пути к земельному участку покупателя в тоннель и практически полное загораживание вида на территорию между домом покупателя и дорогой. В связи с этим последним было предъявлено требование об оспаривании договора купли-продажи земельного участка и проведении реституции - по мнению покупателя, ухудшение доступа к спорному участку, загораживание вида перед его домом и за ним, а также отсутствие у покупателя возможности (предполагавшейся сторонами) взять плату за дачу согласия на застройку соседних участков повлекли существенное снижение стоимости предмета купли-продажи.

Высший суд земли в Дрездене, не согласившись с решением суда первой инстанции, иск покупателя удовлетворил на основании § 119 II ГГУ ("Оспоримость вследствие заблуждения").

Имперский Верховный суд, оставив в силе это решение, отметил его соответствие сложившейся практике, в том числе в рамках применения норм "нового" ГГУ, по которой в смысле §§ 119 II и 459 II ГГУ в прежней редакции (об ответственности продавца за отсутствие у предмета продажи гарантированных свойств) "под свойством лица или вещи понимаются не только натуральные свойства, характеризующие их как таковые, но также и фактические или правовые обстоятельства, происходящие из их отношения к другим лицам или вещам и в силу их качества и предполагаемой продолжительности с точки зрения оборота оказывающие влияние на оценку вещи во всех или же в некоторых правовых отношениях [выделено мной. - Ю.В.]" <1>. "И цену продаваемой вещи, - отметил Суд, - нельзя представить в качестве ее свойства как такового в эдильском смысле (Entsch. des R.O.H.G's Bd. 22 S. 392), однако же, во всяком случае, факторы, формирующие цену, в этом смысле - свойства" <2>.

<1> См.: RG, Urt. v. 31.05.1905, Az.: Rep. V. 596/04 // RGZ 61, 84 - 87 (https://www.jurion.de/urteile/rg/1905-05-31/rep-v-596_04/).
<2> Там же.

Таким образом, Суд признал свойством домовладения право его собственника на запрещение застройки соседнего земельного участка, которое стороны договора ошибочно сочли существующим и которое должно было увеличивать потребительские свойства предмета купли-продажи, например, посредством получения (сервитутной <1>) платы за разрешение названной застройки, в связи с выгодным доступом к нему и (приятным или полезным) видом, открывающимся с этого участка (и обусловленной всем этим возможностью требования большей платы при его сдаче внаем или при продаже) <2>.

<1> Именно такая квалификация этого случая была проведена в нижеследующем решении по делу "Венусберг".
<2> RG, Urt. v. 31.05.1905, Az.: Rep. V. 596/04. Этот и другие германские судебные акты излагаются достаточно подробно, поскольку большой интерес представляет именно аргументация необходимости защиты права на вид (также напрямую в ГГУ не регламентируемой).

4.2. В деле "Венусберг" <1> германским судом при защите права истца на вид была использована иная правовая конструкция - постдоговорной ответственности.

<1> См.: RG, Urt. v. 5.10.1939, Az.: V. 87/39 // RGZ 161, 330 - 341. Изложение этого решения с комментарием к нему на русском языке имеется в работе: Будылин С.Л. Дело о красивом виде. Заверения и гарантии в Третьем рейхе.

Ответчик, приобретя земельный участок у красивого поросшего лесом склона горы Венусберг, разработал план его застройки, по которому площадь участка была разделена на семь строительных площадок, пять из которых в 1936 г. купила истица (некая вдова И.) за 3950 РМ по договору, согласованному с обер-бургомистром. При этом вышеуказанный план раздела земельного участка был охарактеризован как основополагающий для обособления строительных площадок.

По утверждению истицы, приобретение ею площади для застройки было обусловлено красивым видом на гору Венусберг, сохранение которого (путем незастраиваемости вида со стороны трех строительных площадок из пяти, ею приобретенных) гарантировал на основании плана застройки продавец. Однако текст договора таких гарантий не содержал <1>.

<1> Необходимо отметить, что при отказе в удовлетворении требований истцов, основанных на нарушении их права на вид, германские суды зачастую ссылаются именно на отсутствие договорной гарантии такого вида. См., например: OLG Brandenburg, Urt. v. 14.10.2010, Az.: 5 U 82/09 (HI3727564) // Deutsches Anwalt Office Premium. Stand Produktdatenbank: 13.02.2017, Ausdruck vom 18.02.2017 (https://www.haufe.de/recht/deutsches-anwalt-office-premium/brandenburgisches-olg-urteil-vom-14102010-5-u-8209_idesk_PI17574_HI3727564.html).

Вдова на приобретенном участке построила жилой дом, затратив не менее 23 000 РМ, а ответчику в 1937 г. удалось выкупить еще одну полосу земли, расположенную между территорией, приобретенной истицей, и подножием горы, согласовать с обер-бургомистром изменение вышеуказанного плана застройки и разместить на вновь приобретенной земле дорогу, дом и гараж.

Ввиду этого истица, ссылаясь на снижение стоимости приобретенного ею земельного участка, связанное с ухудшением вида на Венусберг, по суду потребовала обязать ответчика воздержаться от дальнейшего строительства на "новом" участке и выплатить ей в возмещение убытков сумму не менее 6 100 РМ.

Имперский Верховный суд, не согласившись с судебными актами двух нижестоящих инстанций, встал на сторону истицы, обосновав свое решение следующим образом.

Прежде всего Суд отметил, что к свойствам предмета купли-продажи в первую очередь относятся его естественные, телесные свойства, но сюда могут относиться и обстоятельства фактического, экономического или правового характера, связанные с расположением вещи в определенном окружении. "Это тот случай, когда соответствующие отношения имеют свое основание в свойстве вещи как таковой, когда из этого свойства исходят или эти свойства ввиду своего характера или обусловленной продолжительности с точки зрения оборота влияют на стоимость или потребительские свойства вещи. Так, фактическое расположение земельного участка, отношение одного участка поверхности земли к другому - это свойство, поскольку это отношение имеет значение для определения цены и возможности использования. Например, в качестве свойства земельного участка, застроенного жильем, рассматривается то, что он граничит непосредственно с Боденским озером и предлагает удобство и удовольствие, связанное с проживанием в таком красивом ландшафте (WarnRspr. 1911 N 368, также 1912 N 205) [выделено мной. - Ю.В.]" <1>. Далее Суд обратил внимание, что незастраиваемость соседнего земельного участка (рассматриваемая практикой в ряде случаев как свойство вещи <2>) была средством представления преимущества его местоположения. Последнее же является существенным.

<1> RG, Urt. v. 5.10.1939, Az.: V. 87/39. S. 333.
<2> Судом была дана отсылка к вышеописанному решению 1905 г., а также к RGZ 93, 71[74].

Исходя из этого Судом был сделан вывод о квалификации незастроенного вида на гору как свойства приобретенного истицей земельного участка, которое следовало из утвержденного плана застройки и из фактической незастроенности вида.

При этом высшая судебная инстанция отметила, что обычно земельным участкам под застройку такое свойство не придается: "Острый недостаток территории немецкого народа принуждает к хозяйственному использованию имеющейся земли; также если она предназначена для застройки. Тот, кто приобретает строительную площадку примерно в 4 а, не может, при прочих равных, ожидать, что соседская земля будет долго пустовать (не будет застроена); как правило, он должен принимать ограничения индивидуума, связанные с сосуществованием людей" <1>. Но в данном случае Суд признал наличие соответствующего недостатка у проданной вещи, поскольку стороны договорились о длительной незастройке соседнего земельного участка для сохранения вида с участка истицы (в чем проявлялось преимущество последнего), однако это условие соблюдено не было.

<1> RG, Urt. v. 5.10.1939, Az.: V. 87/39. S. 334.

Возмещение убытков, на котором настаивала истица, могло быть возможным при злонамеренном умолчании продавцом о недостатках товара, злонамеренном обмане либо при наличии гарантии продавца (§ 463 ГГУ в прежней ред.). Злонамеренность суд исключил ввиду недоказанности того, что при продаже ответчик не считал, что вид с участка истицы застраиваться не будет. Договорная гарантия отсутствовала. Признаков деликта (§ 826 ГГУ) судом также обнаружено не было.

Более того, признав факт позитивного нарушения договора ответчиком, причинившим вред истице, суд признал и проблематичность привлечения первого к собственно договорной ответственности - ввиду его прекращения исполнением (недостаток проданной вещи в виде застроенности соседнего земельного участка возник после исполнения договора о приобретении земельного участка вдовой). Однако, как далее отметил Суд, прекращение договора в связи с его надлежащим исполнением допускает некое последействие договорной связанности, аналогичное связанности участников при ведении переговоров о заключении договора. Основываясь на норме § 242 ГГУ, по которой должник обязан исполнять обязательство таким образом, как того требует добросовестность с учетом обычаев оборота, суд сделал вывод о ее распространении и на постдоговорное поведение должника. Квалифицировав действия ответчика как недобросовестное умышленное противодействие, суд встал на сторону истицы, указав, что если бы некое третье лицо без содействия ответчика застроило вид, она не могла бы претендовать на возмещение убытков ни от ответчика, ни от третьего лица, но поскольку застройщиком вида оказался сам продавец земельного участка, он должен отвечать, поскольку иное "противоречило бы естественному правосознанию" <1>.

<1> RG, Urt. v. 5.10.1939, Az.: V. 87/39. S. 340.

4.3. В связи с этим нельзя не обратить внимания и на современное дело, рассмотренное в федеральной земле Гессен (дело "Застроенный вид на горизонт") <1>.

<1> OLG Frankfurt am Main, Urt. v. 12.11.2015, Az.: 3 U 4/14 (HI8821174) // Deutsches Anwalt Office Premium. Stand Produktdatenbank: 13.02.2017, Ausdruck vom 18.02.2017 (https://www.haufe.de/recht/deutsches-anwalt-office-premium/olg-frankfurt-am-main-urteil-vom-12112015-3-u-414_idesk_PI17574_HI8821174.html).

Согласно его фабуле истцы приобрели у застройщика право собственности на квартиру и подвальное помещение в многоквартирном доме, а также долю в общей собственности на соответствующий земельный участок. Но после передачи им объекта финансирования застройщик возвел на смежном земельном участке трехэтажное здание ("Х-проект"), значительно ухудшившее вид на горизонт г. Франкфурта-на-Майне, открывавшийся из квартиры истцов; помимо того, у последних имелись претензии и относительно звукоизоляции помещений (красивый вид и хорошая шумоизоляция следовали из описания объекта (строительного паспорта) и проспекта продаж).

Основываясь на этом, истцы предъявили в суд требование о расторжении договора с застройщиком, возврате уплаченной цены и прочих расходов. Окружной суд эти требования практически полностью удовлетворил, обосновав в основном свое решение нарушением условий о звукоизоляции. Ответчики подали на данное решение жалобу в Высший суд земли Гессен, который, руководствуясь §§ 433, 280, 346 ГГУ, отклонил последнюю, сочтя, что требования истцов правомерны уже из-за нарушения их права на обещанный вид.

Суд отметил, что истцы были вправе рассчитывать на такое свойство приобретаемого объекта, как незастроенный вид на горизонт г. Франкфурта-на-Майне: "...пусть и не с каждой точки земельного участка и квартиры, но в любом случае с основных используемых площадей внутри помещения и на террасе" <1>, исходя из вышеуказанного проспекта продаж, подпадающего под признаки рекламы по смыслу § 434 I 3 ГГУ.

<1> OLG Frankfurt am Main, Urt. v. 12.11.2015, Az.: 3 U 4/14 (HI8821174).

Данный проспект продаж под названием "Скайлайн - концепт жилья" (skyline - силуэт, горизонт) содержал 138 богато иллюстрированных страниц с использованием изображений силуэта г. Франкфурта-на-Майне и его высотных зданий; в названиях 10 из 16 его глав имелось слово "Скайлайн"; помимо того, в проспекте содержались фразы, художественно описывающие шикарный незастроенный вид (даже из квартир первого этажа) на франкфуртский горизонт.

Поскольку Судом было установлено, что возведение X-проекта после передачи квартиры истцам действительно очень сильно загородило обещанный панорамный вид, действия ответчика также были квалифицированы в качестве постдоговорного нарушения обязанности, а его жалоба оставлена без удовлетворения.

4.4. Наконец, в деле, рассмотренном Федеральным верховным судом Германии в 1993 г. <1> (дело "Таунус"), была использована другая правовая конструкция. По фабуле продавец и его супруг (давший согласие на сделку) перед продажей земельного участка с красивым видом на горы Таунус заверили покупателя, что соседний земельный участок, принадлежащий третьему лицу, не будет более застраиваться (а соответственно, вид не будет испорчен), зная, что это обстоятельство имело важное значение для принятия покупателем (в дальнейшем - истцом) решения о приобретении участка, и будучи информированными о наличии планов соседей на дальнейшую застройку своего земельного участка, связанную с закрытием красивого вида на горный пейзаж.

<1> BGH, Urt. v. 14.01.1993, Az.: IX ZR 206/91 // NJW 1993, 1323 - 1325 (https://www.jurion.de/urteile/bgh/1993-01-14/ix-zr-206_91/?q=Bundesgerichtshof%2C+Urt.+v.+14.01.1993%2C+Az.%3A+IX+ZR+206%2F91+&sort=1).

Покупатель после того, как обман раскрылся - застройка соседнего земельного участка состоялась, - потребовал от продавца и его супруга возмещения убытков, ссылаясь на испорченный вид и ухудшение уровня инсоляции. Федеральный верховный суд, невзирая на договорное исключение гарантии качества земельного участка, посчитал продавца и его супруга ответственными за убытки покупателя, связанные с испорченным видом на горы Таунус: продавца - на основании злонамеренного обмана и одновременно недобросовестного ведения переговоров - culpa in contrahendoo (§§ 276, 459 ГГУ и сл. в прежней ред.), а его супруга, не являвшегося стороной договора, - за умышленный деликт, связанный со злонамеренным обманом (со ссылкой на § 826 "Умышленное причинение вреда, противоречащее добрым нравам" ГГУ во взаимосвязи с § 263 "Обман, мошенничество" УК ФРГ <1>). Суд отметил: нет сомнений, что стоимость участка с испорченным видом ниже цены договора не менее чем на 14,3%.

<1> Strafgesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vom 13. November 1998 (BGBI. I S. 3322), das zuletzt durch Artikel 1 des Gesetzes vom 30. Oktober 2017 (BGBI. I S. 3618) worden ist // http://www.gesetze-im-internet.de/stgb/BJNR001270871.html.

Таким образом, как видно из представленного обзора практики судов ФРГ, германское право предоставляет различные цивилистические способы защиты права на вид - как вещные, так и обязательственные <1>. Помимо того, допустим и административный порядок его защиты - посредством оспаривания плана застройки (что возможно в исключительных случаях, например, когда вид с земельного участка защищает уже существующий план застройки, либо при наличии особых условий, в частности в отношении предприятий, работа которых основана на красивом виде <2>).

<1> К слову, ухудшение вида может также являться, по судебной практике ФРГ, основанием для уменьшения размера наемной платы: на 10% - при строительстве на расстоянии 7,5 - 9,5 м от снимаемой квартиры стены пенитенциарного учреждения высотой 5,5 м, повлиявшей на обстоятельства света и вида (причем независимо от соответствия возведенной стены требованиям градостроительного законодательства, отсутствия в договоре найма гарантии незастроенности смежных участков) (LG Hamburg, Urt. v. 12.12.1989, Az.: 16 S 232/89 // http://www.kostenlose-urteile.de/LG-Hamburg_16-S-23289_Mietminderung-bei-Errichtung-einer-hohen-Mauer-auf-Nachbargrundstueck-gerechtfertigt.news14164.htm); на 11,7% - в связи с ухудшением вида из-за изгороди высотой около 1,8 м, построенной наймодателем примерно в 5 м от квартиры (притом что вид на красивый ландшафт имел важное значение для нанимателя), наличием сквозняков в квартире (AG , Urt. v. 30.09.2010, Az.: 3 C 63/09 // https://www.jurion.de/urteile/ag-duelmen/2010-09-30/3-c-63_09/?q=-%09AG+D%C3%BClmen%2C+Urteil+v.+30.9.2010%2C+3+C+63%2F09%2C+WuM+2010+S.+737&sort=1).
<2> См.: VGH Bayern, Urt. v. 29.07.2011, Az.: 15 N 08.2086 // https://www.jurion.de/urteile/vgh-bayern/2011-07-29/15-n-082086/. В рамках данного дела собственники участков около Боденского озера безуспешно оспаривали план застройки, влекущий ухудшение вида на это озеро.

5. При этом, как видно из всех проанализированных в настоящей работе судебных актов, и российский, и германский правоприменители при определенных обстоятельствах признают свойством земельного участка (или иного объекта недвижимости) открывающийся с него вид.

5.1. Так, в Определении Верховного Суда РФ от 10 мая 2016 г. N 5-КГ16-47 вывод о нарушении права истицы на вид был основан на том, что застройщик не проинформировал ее о недостатке причитающейся ей квартиры, т.е. умолчал о таком свойстве товара, как "ухудшенный" вид из окна, хотя по ст. 10 Закона о защите прав потребителей должен был проинформировать ее обо всех потребительских свойствах и характеристиках квартиры и условиях ее эффективного использования - в обязательном порядке и до заключения договора - с тем, чтобы приобретатель мог сделать свободный и правильный выбор товара. При определении того, что же характеризует квартиру как объект приобретения, суд руководствовался Законом об участии в долевом строительстве, отметив, что объектом долевого строительства явилась не только сама подлежащая передаче дольщику квартира, но и соответствующее общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином недвижимом объекте, строящихся с привлечением денежных средств участника долевого строительства (ст. 2). Описание в договоре участия в долевом строительстве подлежащего передаче объекта должно соответствовать проектной документации (подп. 1 п. 4 ст. 4), а информация о проекте строительства должна быть доступной дольщику (ст. 19) и, с учетом ст. 21 Закона об участии в долевом строительстве, включать в себя также характеристику "местоположения строящегося объекта недвижимости с учетом окружающей обстановки, а также сведения о составе и месте расположения общего имущества в многоквартирном доме..." <1>, опять же в целях обеспечения дольщику свободного и правильного выбора квартиры.

<1> Определение Верховного Суда РФ от 10 мая 2016 г. N 5-КГ16-47.

5.2. Проблема квалификации открывающегося с объекта недвижимости вида в качестве его свойства при его отчуждении вне сферы применения Закона о защите прав потребителей и Закона об участии в долевом строительстве данным Определением Верховного Суда РФ не затронута. Вместе с тем очевидно, что юридическое значение и потребность в правовой защите может иметь не только интерес в красивом виде дольщика-потребителя, но и аналогичный интерес других приобретателей.

Защита права на вид участника долевого строительства, не являющегося потребителем, как представляется, может быть ему предоставлена с учетом вышеперечисленных норм Закона об участии в долевом строительстве, поскольку этот Закон в описанной части не делает разницы между дольщиками - потребителями и непотребителями.

Решение проблемы признания видовых характеристик свойством недвижимых вещей, отчуждаемых за рамками действия Закона о защите прав потребителей и Закона об участии в долевом строительстве, является не столь однозначным.

По сути, для защиты права на вид в подобных ситуациях также нужно доказать, что вид характеризует предмет договора об отчуждении недвижимости.

В отношении ряда объектов это обосновать достаточно просто. Например, согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, ст. 289 ГК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит общее имущество в нем, а также земельный участок, на котором данный дом расположен. При этом доля в праве общей собственности на это общее имущество неразрывно связана с правом собственности на помещение (ч. 2 ст. 37 ЖК РФ, ст. 290 ГК РФ, ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" <1>). Соответственно, при отчуждении конкретного помещения условие о предмете договора, являясь существенным по п. 1 ст. 432 ГК РФ, очевидно, должно охватывать не только это помещение, но и общее имущество всего многоквартирного дома, с учетом их расположения (поскольку традиционно недвижимость по природе идентифицируется именно через описание ее места нахождения <2>).

<1> Российская газета. 2015. 17 июля. N 156.
<2> В юридической литературе высказывается мнение о том, что помещение вряд ли может быть отнесено к недвижимости по природе (см., например: Швабауэр А.В. Государственная регистрация прав на недвижимость и признаки недвижимости // Закон. 2010. N 8. С. 144). Соответствующая проблематика обсуждается в работах: Гонгало Б.М. Жилое помещение - объект недвижимости (краткое вступление к большой дискуссии) // Семейное и жилищное право. 2007. N 2. С. 2 - 4; Алексеева О.Г. Жилое помещение: фикция, пространство, материальный объект? // Семейное и жилищное право. 2008. N 1. С. 17 - 22. Однако для целей настоящего исследования этот вопрос не принципиален.

Аналогичный вывод относится и к помещениям в нежилом здании <1>.

<1> См.: п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" // Российская газета. 2015. 30 июня. N 140; Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" // Вестник ВАС РФ. 2009. N 9.

Вместе с тем если недостаток вида будет формироваться за счет ландшафта, находящегося за границами приобретаемого общего имущества (т.е. за физическими границами предмета договора), то для защиты права на вид потребуется дополнительное обоснование (причем, как можно судить, данный вариант нарушения права на вид фабулой рассмотренного Верховным Судом РФ дела не охватывался, что означает актуальность этой проблемы и для отношений с дольщиком-потребителем). При приобретении отдельно стоящих зданий, сооружений, земельных участков и т.п. предмет договора физически также может не включать в себя объекты, влекущие видовые помехи и расположенные вне границ приобретаемых объектов, а соответственно и в этих случаях признание свойством продаваемой недвижимости ее окружающей обстановки требует дополнительных аргументов.

5.3. С одной стороны, очевидно, что видовые характеристики недвижимости далеко не во всех случаях связаны с ее конфигурацией, расположением в пространстве отдельных ее частей, а могут быть обусловлены еще и местонахождением недвижимой вещи, ее расположением в окружающем пространстве и рассмотрением последней как части этого пространства. Однако согласно общепринятой практике составления договоров об отчуждении помещений описание в них окружающего ландшафта отсутствует. Также не принято указание видовых характеристик и в договорах об отчуждении иных видов недвижимости.

Как можно судить, для признания свойством недвижимой вещи открывающегося с нее вида требуется, чтобы участники соответствующего отношения (или одна из сторон, если, например, речь идет об оспаривании сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения (подп. 2 п. 2 ст. 178 ГК РФ), что тоже можно было бы отнести к защите права на вид <1>) исходили (или должны были исходить) из того, что этот вид в момент совершения сделки имел для приобретателя существенное значение.

<1> Аналогичный способ защиты использовался, к примеру, в вышеописанном дрезденском деле 1905 г.

Безусловно, вид, открывающийся с недвижимой вещи, далеко не всегда важен для приобретателя в определяющей его выбор степени, а объем информационной обязанности <1> отчуждателя вряд ли может означать его обязанность уведомлять приобретателя обо всех наличных и потенциальных качествах и свойствах товара. В связи с этим следует признать справедливым фактически сложившуюся в российской (как, впрочем, и в германской) юридической практике презумпцию несущественности видовых характеристик недвижимой вещи.

<1> Об организационно-информационных отношениях см.: Красавчиков О.А. Гражданские организационно-правовые отношения / Красавчиков О.А. Категории науки гражданского права. Избранные труды: В 2 т. Т. 1. М.: Статут, 2005. С. 55. (Классика российской цивилистики.)

Вместе с тем приобретатель недвижимости имеет право на свободный и осознанный выбор товара (поскольку обратное может означать допущение порока его воли при заключении сделки). Поэтому важно сформулировать случаи неприменения вышеназванной презумпции.

А. Прежде всего необходимо отметить, что опровержение презумпции несущественности видовых характеристик недвижимой вещи может следовать непосредственно из закона (в частности, Закона о защите прав потребителей и Закона об участии в долевом строительстве - см. выше).

Б. Право приобретателя недвижимости на красивый вид могло бы следовать и из наличия зарегистрированного сервитута вида <1> - в таком случае при ухудшении права на вид владельцем служащего объекта недвижимости сервитуарий мог бы воспользоваться соответствующими вещными механизмами защиты. Обязательственные способы защиты здесь также могли бы быть уместны, например, при нарушении права на вид отчуждателем господствующего объекта после покупки им же служащей недвижимости и ее застройки.

<1> Проблематика сервитута вида как отрицательного сервитута дискуссионна. См.: Рябов А.А. Указ. соч. С. 67 - 75.

В. Существенность красивого вида может следовать и из договора об отчуждении недвижимости. Тогда в случае передачи товара, не удовлетворяющего видовым характеристикам, предусмотренным договором, возможно привлечение отчуждателя к договорной ответственности (в частности, на основании ст. 393 ГК РФ и соответствующих специальных норм части второй Кодекса), а в случае нарушения отчуждателем права приобретателя на вид уже после прекращения договора (к примеру, в связи с его исполнением, как в описанных выше германских судебных делах "Венусберг", "Застроенный вид на горизонт") - и к постдоговорной (culpa post contractum finitum <1>).

<1> Конструкция постдоговорной ответственности анализируется в работах: Будылин С.Л. Деликт или нарушение договора? Заверения и гарантии в России и за рубежом // Вестник экономического правосудия РФ. 2016. N 3 (СПС "КонсультантПлюс"); Он же. Дело о красивом виде. Заверения и гарантии в Третьем рейхе; Егоров А.В. Структура обязательственного отношения: наработки германской доктрины и их применимость в России // Вестник гражданского права. 2011. N 3 (СПС "КонсультантПлюс"); Мыскин А.В. Феномен отмены дарения в связи с неблагодарностью одаряемого // Нотариус. 2008. N 6 (СПС "КонсультантПлюс"); Синявская М.С. Некоторые актуальные вопросы реформы российского обязательственного права в свете сравнительно-правового подхода // Пробелы в российском законодательстве. 2016. N 5. С. 119 - 123. О постдоговорных обязательствах в судебной практике см.: Апелляционное определение Московского городского суда по делу N 33-4711/2014 // СПС "КонсультантПлюс"; Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 октября 2015 г. по делу N А56-23555/2015.

Возможность возникновения постдоговорной ответственности, признаваемой в германском праве, теперь регламентирована и в российском праве с учетом новеллы п. 3 ст. 307 ГК РФ, в силу которой при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

Российские авторы справедливо проводят аналогию этой нормы с § 241 II ГГУ <1>, по которому обязательственное отношение по своему содержанию может обязывать каждую сторону к учету прав, правовых благ и интересов другой стороны.

<1> См., например: Будылин С.Л. Дело о красивом виде. Заверения и гарантии в Третьем рейхе; Синявская М.С. Указ. соч. С. 120 - 123.

Помимо того, в таких ситуациях имеются основания и для применения ст. 431.2 "Заверения об обстоятельствах" ГК РФ (институт, имеющий некоторые сходства с институтом гарантии по § 443 ГГУ) <1>.

<1> Интересной представляется и проблема конкуренции правовых норм, в частности о преддоговорной, собственно договорной и постдоговорной ответственности. Но этот вопрос заслуживает отдельного анализа.

Г. Конкретные обстоятельства, имевшие место при заключении договора, также могут свидетельствовать о существенности видовых характеристик объекта недвижимости для его приобретателя (даже если соответствующие положения не вошли в договор).

Например, в деле "Венусберг" вдова из предложенных отчуждателем к продаже строительных площадок, руководствуясь их фактическим расположением и планом застройки, выбрала именно участки с открытым видом; согласно фабуле дела "Таунус" покупатель напрямую задавал вопросы относительно возможной застройки вида, давая понять, что красивый вид для него значим.

В деле "Застроенный вид на горизонт" суд признал существенность наличия панорамного вида на г. Франкфурт-на-Майне, прежде всего руководствуясь содержанием рекламы самого застройщика. К слову, и сегодня в России при предложении к продаже недвижимости используются преимущества местоположения строящегося объекта в исследуемом в настоящей работе аспекте. Так, в рекламных материалах можно встретить фразы типа: "Вид, от которого захватывает дух... Дома в центре Петербурга" <1>; "Встретить восход и проводить закат. Прекрасные видовые характеристики" <2>. Иногда на интернет-страницах застройщиков даже размещаются изображения предполагаемого вида из окон <3>.

<1> См.: Уникальное предложение // http://www.sevgorod.ru/vcentre//?utm_source=segmento&utm_campaign=regions_feb-mar17&utm_medium=banner.
<2> См.: Олимп // http://olymp-dom.ru/?yclid=1591233094830528618.
<3> См., например: WOODS. Дома в парке. Вид из окна // http://www.atomstroy.net/zhilaya_nedvizhimost/woods-doma-v-parke?utm_source=mail&utm_medium=cpm&utm_campaign=woods.

В таких случаях представляется уместным использование критерия очевидности существенности вида с точки зрения среднестатистического участника гражданского оборота. Так, например, в вышеупомянутом решении Высшего суда земли Бранденбург от 14 октября 2010 г. отмечено, что нельзя обязать одну сторону договора разъяснять другой все обстоятельства, которые потенциально могли бы повлиять на принятие последней решения о заключении сделки; однако в ряде случаев суды признают наличие такой обязанности, в частности, когда умолчание о фактах нарушает принцип добросовестности и, по общепринятому мнению, раскрытие соответствующей информации является ожидаемым (например, когда покупателю не были известны обстоятельства, имеющие существенное значение для его волеобразования, о чем было известно продавцу, особенно если продавец в силу своих специальных познаний внушает покупателю особое доверие).

Думается, что применительно к описанному российскому примеру необходимость раскрытия дольщику информации о виде из окна отчуждаемой квартиры на газорегуляторный пункт была, помимо всего прочего, также очевидной: любой добросовестный застройщик должен сообщать покупателям о подобного рода "особенностях" отчуждаемых объектов (даже если в связи с этим занижается их цена: покупатель должен осознавать причину соответствующей скидки).

Таким образом, если вид, открывающийся с территории недвижимого объекта, имел существенное значение для его приобретателя и это было или должно было быть очевидным для его отчуждателя, хотя и не следовало напрямую ни из закона, ни из текста договора, последний должен его обеспечить.

Так, из п. 3 ст. 307 ГК РФ следует обязанность сторон при установлении обязательства действовать добросовестно (в том числе предоставляя друг другу всю необходимую информацию с учетом прав и законных интересов соответствующего контрагента). Пунктом 1 ст. 431.2 ГК РФ предусмотрена гражданско-правовая ответственность стороны, давшей другой стороне при заключении договора либо до или после этого недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, понимая или имея разумные основания предполагать, что другая сторона будет исходить из этих обстоятельств.

Наконец, согласно подп. 1 п. 2 ст. 434.1 ГК РФ как недобросовестное действие при проведении переговоров может квалифицироваться поведение, выразившееся в предоставлении его участнику неполной или недостоверной информации, включая умолчание об обстоятельствах, которые в силу характера договора <1> должны быть доведены до сведения другой стороны.

<1> Стоит обратить внимание, что для точности в подп. 1 п. 2 ст. 434.1 ГК РФ нужно было бы добавить указание на то, что необходимость информирования контрагентом о скрытых им обстоятельствах может следовать и непосредственно из закона или иных нормативно-правовых актов (например, из Закона о защите прав потребителей или Закона об участии в долевом строительстве).

В качестве одного из последствий такого недобросовестного поведения п. 3 ст. 434.1 ГК РФ предусматривает возмещение убытков, представляющих собой расходы, понесенные другой стороной в связи с осуществлением переговоров о заключении договора, а также в связи с утратой возможности заключить договор с третьим лицом. Расходы, связанные с утратой возможности заключения договора с тем же контрагентом, но в отношении товара (в частности, квартиры), не обладающего скрытыми (не заявленными) недостатками (к примеру, недостатками видовых характеристик), представляется, также подлежат возмещению на основании п. 3 ст. 434.1 ГК РФ во взаимосвязи с п. 3 ст. 307 и п. 1 ст. 431.2 Кодекса (в случае деликта возможно применение правил гл. 59 Кодекса - п. 8 ст. 434.1 ГК РФ).

При этом представляется, что подобное недобросовестное поведение может выражаться не только в сознательном активном введении в заблуждение, допустим, в заверении продавцом покупателя о том, что объект продажи обладает (будет обладать) соответствующими хорошими видовыми характеристиками, но и в умышленном умолчании об отрицательных видовых качествах объекта (разумеется, такая недобросовестность может иметь место лишь в случае, если отчуждатель знал или должен был знать о том, что вид, открывающийся с объекта недвижимости, важен для его приобретателя).

К примеру, согласно п. 3 ст. 431.2 ГК РФ сторона в случае заключения договора под влиянием обмана или существенного заблуждения, вызванного недостоверными заверениями, данными другой стороной, вправе, помимо использования иных способов защиты, указанных в этой статье, требовать признания данного договора недействительным по ст. 179 (в частности, устанавливающей правила оспаривания сделки, совершенной под влиянием обмана, и признающей таковым и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых добросовестный контрагент должен был сообщить) и по ст. 178 Кодекса.

Последняя, в частности, вводит презумпцию существенности заблуждения в рамках оспаривания по одноименному основанию, если оно касается предмета сделки, в том числе тех его качеств, которые признаются существенными в обороте (подп. 2 п. 2 ст. 178 ГК РФ), а также обстоятельства, которое сторона "упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку" (подп. 5 п. 2 ст. 178 ГК РФ). При этом по п. 6 ст. 178 ГК РФ сделка может быть квалифицирована как совершенная под влиянием заблуждения и тогда, когда ее другая (не заблуждавшаяся) сторона знала или должна была знать о заблуждении, в частности если оно возникло ввиду зависящих от нее обстоятельств. Как можно судить, сюда могут подпадать и случаи недобросовестного умолчания о соответствующих обстоятельствах.

Помимо того, об умолчании об обстоятельствах, в силу характера договора подлежащих доведению до сведения другой стороны, как о разновидности недобросовестных действий при проведении переговоров, указано в вышеупомянутом подп. 1 п. 2 ст. 434.1 ГК РФ.

Как ранее отмечалось, в ФРГ при нарушении права приобретателя на вид также могут использоваться способы защиты, направленные на оспаривание сделок ввиду обмана или заблуждения. Кроме того, в этом контексте следует упомянуть и § 444 ГГУ, в котором прямо отмечается, что продавец, сознательно умолчавший о недостатке товара (либо принявший на себя гарантию его качества), не вправе ссылаться на соглашение, исключающее или ограничивающее права покупателя, вытекающие из этого недостатка.

6. В заключение необходимо обратить внимание также на следующее обстоятельство. Определение Верховного Суда РФ от 10 мая 2016 г. N 5-КГ16-47 было мотивировано в том числе тем, что при заключении договора застройщик не предоставил истице, П.В. Моисеевой, всю необходимую и достоверную информацию о приобретаемом ею объекте. Как указано в судебном акте, сведения о размещении газорегуляторного пункта рядом с окнами причитающейся истице квартиры в доступных для нее документах отсутствовали: их не было ни в договоре участия в долевом строительстве, ни в проектной, ни в иной содержащей описание объекта документации. Иными словами, если бы ответчик представил суду доказательства ознакомления П.В. Моисеевой, в частности, с проектной документацией, судом, видимо, могло бы быть принято иное решение.

6.1. Однако, с одной стороны, умение анализировать проектную документацию относится к профессиональным компетенциям прежде всего специалистов в области строительства.

Так, согласно Федеральному государственному образовательному стандарту высшего образования по направлению подготовки 08.03.01 Строительство (уровень бакалавриата) <1> (далее - Стандарт) проектно-конструкторская деятельность является одним из видов профессиональной деятельности, к которой готовятся выпускники, освоившие соответствующую программу бакалавриата (п. 4.3 Стандарта).

<1> Приказ Минобрнауки России от 12 марта 2015 г. N 201 "Об утверждении федерального государственного образовательного стандарта высшего образования по направлению подготовки 08.03.01 Строительство (уровень бакалавриата)" // http://www.pravo.gov.ru.

При этом данный Стандарт относит к общепрофессиональным компетенциям соответствующих выпускников (ОПК-3) владение ими основными законами геометрического формирования, построения и взаимного пересечения моделей плоскости и пространства, необходимыми для выполнения и чтения чертежей зданий, сооружений, конструкций, составления конструкторской документации и деталей (п. 5.3), а к их профессиональным компетенциям (п. 5.4), в частности, знание нормативной базы в области инженерных изысканий, принципов проектирования зданий, сооружений, инженерных систем и оборудования, планировки и застройки населенных мест (ПК-1); владение методами проведения инженерных изысканий, технологией проектирования деталей и конструкций в соответствии с техническим заданием с использованием универсальных и специализированных программно-вычислительных комплексов и систем автоматизированного проектирования (ПК-2); способность проводить предварительное технико-экономическое обоснование проектных решений, разрабатывать проектную и рабочую техническую документацию, оформлять законченные проектно-конструкторские работы, контролировать соответствие разрабатываемых проектов и технической документации заданию, стандартам, техническим условиям и другим нормативным документам (ПК-3).

Отсюда следует, что анализ проектной и иной строительно-технической документации требует специальных познаний в том числе и в области строительной техники.

Если вопросы, требующие таких познаний, возникают в гражданском или арбитражном процессе, суд назначает экспертизу (ч. 1 ст. 79 ГПК РФ, ч. 1 ст. 55 АПК РФ) и (или) привлекает специалиста (ст. 188 ГПК РФ, ст. 55.1 АПК РФ). Иначе говоря, от российского судьи закон не требует наличия специальных познаний в указанной сфере. А поскольку к обывателю не могут предъявляться требования более жесткие, чем, например, к суду, его ознакомление с проектной документацией строящегося объекта недвижимости само по себе по общему правилу не должно влечь для него соответствующие негативные последствия. А значит, отчуждатель должен информировать приобретателя недвижимости обо всех ограничениях вида (если такой вид с учетом вышеизложенного расценивается для приобретателя как значимый) максимально доступным образом, в частности путем его четкого и недвусмысленного описания в тексте договора.

6.2. С другой стороны, сам факт ознакомления покупателя с той или иной документацией не может безусловно означать, что приобретатель был проинформирован отчуждателем о конкретных обстоятельствах вида.

В этом смысле показательно решение Федерального верховного суда Германии от 11 ноября 2011 г. <1>. Согласно фабуле этого дела при заключении договора купли-продажи земельного участка покупатель исходил из того, что предметом его приобретения является весь участок в пределах огороженной территории, включая палисадник. Такое представление об объекте продажи у покупателя сложилось ввиду расположения этого палисадника также за оградой, причем с широкими въездными воротами, и с учетом ландшафтного дизайна всего участка (так, что, с точки зрения "непредвзятого наблюдателя", вся территория представлялась единым объектом). Впоследствии, однако, выяснилось, что соответствующая часть огражденного земельного участка (185 кв. м из 759 кв. м) не принадлежала продавцу на праве собственности, а была предметом сервитута прохода и проезда в пользу приобретенного покупателем участка.

<1> BGH, Urt. v. 11.11.2011, Az.: V ZR 245/10 // http://lexetius.com/2011,6575.

Последний, ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства дела и виновное нераскрытие отчуждателем информации о сервитуте при ведении переговоров о заключении договора, по суду потребовал от отчуждателя (и его бывшего супруга) возмещения убытков. Ответчики против иска возражали, указывая, что приобретателю при заключении договора был предоставлен официальный план местности с исчерпывающими характеристиками спорного участка, включая описание его границ.

Суд первой инстанции иск удовлетворил, суд второй инстанции - отклонил. Федеральный верховный суд решение суда второй инстанции отменил и передал дело на новое рассмотрение, обратив внимание на то, что упомянутый план местности в реальности был предоставлен покупателю в преддверии нотариального удостоверения договора в числе множества других разнообразных документов, касающихся предмета покупки. Суд отметил, что предоставление документации может считаться исполнением продавцом соответствующей информационной обязанности, только если последний, исходя из конкретных обстоятельств, может разумно ожидать, что покупатель будет изучать предоставленные ему документы под определенным углом зрения, а не для целей общего информирования. Но, рассудил Суд, обстоятельства анализируемой ситуации не давали приобретателю даже повода изучать переданные ему документы с точки зрения определения границ земельного участка на местности. С другой стороны, должен считаться злонамеренно нарушившим свою информационную обязанность такой продавец, который вступил в сделку попустительски, зная или рассчитывая на то, что покупатель не имеет правильного представления об истинных границах приобретаемого объекта.

Лейтмотив описанного решения представляется применимым и к обсуждаемому в настоящей статье вопросу: ознакомление участника долевого строительства с проектной и иной документацией (если бы оно и имело место) само по себе не должно расцениваться как безусловная информированность дольщика о виде из окна его будущей квартиры. Обратное можно было бы утверждать лишь при доказывании того, что приобретатель соответствующего жилого помещения изучал предоставленную ему документацию (содержащую корректные данные о виде из окон) с конкретной целью - определения видовых характеристик будущей квартиры и его специальные познания позволяли это сделать.

  1. Итак, в целом представляется возможным резюмировать, что и российское, и германское право предоставляют лицу, чье право на вид было нарушено, богатую палитру гражданско-правовых способов его защиты (наряду с административно-правовыми), носящих как договорный, так и внедоговорный характер. Выбор верного способа защиты права на вид зависит от сложившегося юридико-фактического состава. А сама защита этого права, как было обосновано, может быть эффективной только при опровержении презумпции несущественности видовых характеристик того или иного недвижимого объекта (в частности, путем соответствующего указания в законе или ином нормативно-правовом акте, договоре, посредством регистрации сервитута вида или исходя из конкретных обстоятельств, имевших место при заключении договора).

При этом осведомленность приобретателя недвижимости о ее видовых качествах по общему правилу не может автоматически следовать из факта его ознакомления с той или иной документацией, без учета его профессиональных знаний, умений и навыков и цели и характера такого ознакомления.

References

Alekseeva O.G. Zhiloe pomeshchenie: fiktsiya, prostranstvo, material'nyj ob'ekt? [Living Quarters: Fiction, Space, Material Object?] (in Russian) // Family and Housing Law. 2008. No. 1.

Asaul A.N., Starinsky V.N., Starovoytov M.K., Faltinsky R.A. Otsenka sobstvennosti. Otsenka ob'ektov nedvizhimosti: Uchebnik [Property Evaluation. Real Estate Evaluation: Textbook] (in Russian) / Ed. by A.N. Asaul. St. Petersburg, 2012.

Barsukov D.P., Antonova V.G. Uchet i otsenka nedvizhimosti: Uchebnoe posobie [Accounting and Real Estate Evaluation: Textbook] (in Russian). St. Petersburg, 2015.

Budylin S.L. Delo o krasivom vide. Zavereniya i garantii v Tret'em rejkhe [The Case of a Beautiful View. Representations and Guarantees in the Third Reich] (in Russian) // https://zakon.ru/blog/2015/09/09/delo_o_krasivom_vide_zavereniya_i_garantii_v_tretem_rejxe.

Budylin S.L. Delikt ili narushenie dogovora? Zavereniya i garantii v Rossii i za rubezhom [Delict or Breach of Contract? Assurances and Guarantees in Russia and Abroad] (in Russian) // Bulletin of Economic Justice of the Russian Federation. 2016. No. 3.

Veshchnye prava na zemlyu v izbrannykh fragmentakh iz Digest Yustiniana [Real Property Rights to Land in Selected Fragments from the Digest of Justinian] (in Russian) / Trans. from lat.; ed. by L.L. Kofanov. Moscow, 2006.

Gongalo B.M. Zhiloe pomeshchenie - ob'ekt nedvizhimosti (kratkoe vstuplenie k bol'shoj diskussii) [Living Quarters - Real Estate Object (a Short Introduction to a Large Discussion)] (in Russian) // Family and Housing Law. 2007. No. 2.

Egorov A.V. Struktura obyazatel'stvennogo otnosheniya: narabotki germanskoj doktriny i ikh primenimost' v Rossii [The Structure of the Obligations Legal Relationship: The Developments of the German Doctrine and Its Applicability in Russia] (in Russian) // Civil Law Review. 2011. No. 3.

Emelkina I.A. Institut ogranicheniya prava sobstvennosti v pol'zu sosedej (sosedskoe pravo) v rossijskom prave i v prave otdel'nykh evropejskikh stran [Institute of Restriction of Property Rights in Favor of Neighbors (Neighboring Law) in Russian Law and in Law of Some European Countries] (in Russian) // Civil Law Review. 2016. No. 2.

Ignatieva Yu. Zhizn' udalas', kogda okna vykhodyat na Kreml' [Life Was Successful When the Windows Go to the Kremlin] (in Russian) // https://izvestia.ru/news/291689.

Krasavchikov O.A. Grazhdanskie organizatsionno-pravovye otnosheniya [Civil Organizational Legal Relationship] (in Russian) // Krasavchikov O.A. Kategorii nauki grazhdanskogo prava. Izbrannye trudy: V 2 t. T. 1 [Categories of the Civil Law Science. Selected Works. In 2 vols. Vol. 1]. Moscow, 2005.

Myskin A.V. Fenomen otmeny dareniya v svyazi s neblagodarnost'yu odaryaemogo [The Phenomenon of Gift Cancellation in Connection with Ingratitude of the Donee] (in Russian) // Notary. 2008. No. 6.

Orobinsky V. Pravo na vid [Right to the View] (in Russian) // Economy and Law. 2011. No. 10.

Ryabov A.A. Otritsatel'nye servituty i servitut vida v rossijskom grazhdanskom prave [Negative Easements and Easement of the View in Russian Civil Law] (in Russian) // Journal of Russian Law. 2007. No. 5.

Sinyavskaya M.S. Nekotorye aktual'nye voprosy reformy rossijskogo obyazatel'stvennogo prava v svete sravnitel'no-pravovogo podkhoda [Some Topical Issues of the Reform of Russian Law of Obligations in the Light of a Comparative Legal Approach] (in Russian) // Gaps in Russian Legislation. 2016. No. 5.

Sternik G.M., Sternik S.G. Analiz rynka nedvizhimosti dlya professionalov [Analysis of the Real Estate Market for Professionals] (in Russian). Moscow, 2009.

Shvabauer A.V. Gosudarstvennaya registratsiya prav na nedvizhimost' i priznaki nedvizhimosti [State Registration of Rights to Real Estate and Property Signs] (in Russian) // Law. 2010. No. 8.