Мудрый Юрист

Сделки с земельными участками

Можаровский Виталий Викторович

Специалист в области земельного права, законодательства о защите прав потребителей, договорного и коллизионного права.

Партнер в юридической компании "Пепеляев, Гольцблат и партнеры".

Родился 30 сентября 1971 г. в г. Киеве. В 1997 г. окончил с отличием международно - правовой факультет МГИМО.

Предметом рассмотрения в настоящей статье являются аспекты статуса земельных участков и сделок с ними исключительно с точки зрения гражданского и земельного законодательства. В каждом конкретном случае помимо означенных аспектов во внимание обязательно должны приниматься также вопросы налогового, валютного, лесного, водного, антимонопольного и корпоративного регулирования (требования к крупным сделкам, сделкам с заинтересованностью и к пределам компетенции органов юридических лиц), а также законодательства о природных ресурсах.

Приоритет федерального законодательства

Согласно Конституции РФ гражданское законодательство отнесено к предметам ведения Российской Федерации. Это означает, что гражданское законодательство может регулироваться исключительно нормативно - правовыми актами федерального уровня - федеральными законами, указами Президента РФ, постановлениями Правительства РФ (п. 1 ст. 76 Конституции РФ, ст. 3 Гражданского кодекса РФ).

Что касается земельного законодательства, то вопросы владения, пользования и распоряжения землей, а также земельное право отнесены к предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов РФ (подп. "в" и "к" п. 1 ст. 72 Конституции РФ). Это означает, что и Российская Федерация, и субъекты РФ вправе принимать законы и иные правовые акты по указанным предметам п. 2 ст. 76 Конституции РФ. Причем в данном случае законы и иные правовые акты субъектов РФ не могут противоречить федеральным законам. В случае противоречия между федеральным законом и иным актом, изданным в Российской Федерации, действует федеральный закон (п. 5 ст. 76 Конституции РФ).

Принимая во внимание изложенное выше, а также то, что в различных субъектах РФ сформировались порой диаметрально противоположные политико - экономические взгляды на оборот земельных участков, при совершении сделок с земельными участками в различных регионах России каждый раз необходимо принимать во внимание нормы и правила, регулирующие земельные правоотношения, которые установлены в каждом соответствующем субъекте РФ.

Тем не менее остановимся на общих юридических правилах и нормах, установленных федеральным законодательством и имеющих приоритет перед нормами, установленными правовыми актами субъектов Российской Федерации в случае обнаружения противоречий с региональными актами.

Право собственности и иные вещные права на землю. Проблема разграничения государственных земель

Действующее российское законодательство закрепляет принцип плюрализма прав собственности на землю: юридически равноправными признаются право собственности на землю Российской Федерации (федеральная собственность), субъектов Федерации, муниципальных образований, юридических и физических лиц (ст. 9 Конституции РФ, гл. III Земельного кодекса РФ). Права всех собственников защищаются равным образом (п. 4 ст. 212 ГК РФ).

Если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц (п. 2, 3 ст. 261 ГК РФ, п. 2 ст. 6 ЗК РФ).

Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка (п. 1 ст. 263 ГК РФ).

Обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда.

Одной из характерных особенностей нового российского законодательства является установление особого правового режима владения землей иностранными гражданами и юридическими лицами, а также лицами без гражданства. Действующее законодательство содержит определенные ограничения для указанных категорий лиц, например:

соответствующие права таких лиц на земельные участки должны быть во всех случаях оплачены и ни при каких обстоятельствах не могут передаваться безвозмездно (п. 5 ст. 28 ЗК РФ), в отличие от российских товариществ собственников жилья и граждан, которые в ряде оговоренных случаев могут приобретать такие права безвозмездно;

иностранным юридическим и физическим лицам, а также лицам без гражданства запрещается иметь в собственности землю в приграничных районах (перечень которых должен быть определен Указом Президента РФ), а также на иных установленных особо территориях, определяемых федеральным законом (ст. 15 ЗК РФ).

Кроме того, законодательство устанавливает определенные ограничения в отношении приобретения права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения:

иностранные граждане и лица без гражданства, иностранные юридические лица могут владеть и пользоваться земельными участками сельскохозяйственного назначения только на праве аренды (ст. 8 Федерального закона от 25 октября N 137-ФЗ 2001 г. "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"; ст. 3 Закона РФ от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения");

российские юридические лица, в уставном (вкладочном) капитале которых доля иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц составляет более 50%, могут обладать земельными участками сельскохозяйственного назначения только на праве аренды (ст. 3 Закона РФ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Этот Закон вступает в силу с 28 января 2003 г.);

субъекты РФ должны установить предельные минимальные размеры земельных участков сельскохозяйственного назначения, а также предельные общие размеры сельскохозяйственных земель, которые одновременно могут находиться в частной собственности гражданина, его близких родственников, а также юридических лиц, в которых данные гражданин и его родственники имеют право распоряжаться более 50% голосов; при этом такой лимит общей площади земель сельскохозяйственного назначения на территории одного субъекта РФ не может быть менее чем 10% общей площади сельскохозяйственных угодий в границах одного административно - территориального образования <*>.

<*> Пункт 2 ст. 4 Закона РФ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Помимо права собственности гражданское законодательство в соответствии со ст. 216 ГК РФ выделяет и иные вещные права на землю:

право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265 ГК РФ);

право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 268 ГК РФ). Обладатели участков на этом праве (кроме государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, органов государственной власти и органов местного самоуправления) должны переоформить его на право аренды или право собственности до 1 января 2004 г. (п. 2 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25 октября 2001 г. "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации");

право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) (ст. 274 ГК РФ).

Законодательство РФ содержит особые нормы, исключающие возможность возникновения ситуации, когда земля не принадлежит никому, т.е. не имеет собственника. В этом заключается одна из ключевых особенностей правового статуса земельных участков, в отличие от движимых вещей. Если земля и другие природные ресурсы не находятся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, то по умолчанию они являются государственной собственностью (ст. 214 ГК РФ).

Государственной собственностью в Российской Федерации является имущество, принадлежащее на праве собственности либо Российской Федерации (федеральная собственность), либо субъектам Российской Федерации - республикам, краям, областям, городам федерального значения и т.д. (собственность субъекта РФ).

К сожалению, до сих пор вопрос размежевания государственных земель на муниципальные земли, а также на государственные федеральные земли и государственные земли субъектов РФ остается открытым.

Законодателем была предпринята попытка разграничить государственные земли путем принятия Федерального закона от 17 июля 2001 г. N 101-ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю". В соответствии с положениями этого Закона большая часть государственных земель, пригодных для коммерческого использования, должна перейти в собственность органов местного самоуправления. Однако процедура разграничения земель, закрепленная в этом Законе, довольно формализована и сложна, и процесс разграничения государственных земель в соответствии с ним может занять десятилетия.

До разграничения государственной собственности на землю распоряжение государственными землями осуществляется органами местного самоуправления в пределах их компетенции, если иное не предусмотрено законодательством (п. 10 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Государственная регистрация прав на земельные участки

Гражданское законодательство РФ относит земельные участки к недвижимым вещам, т.е. объектам, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (ст. 130 п. 1 ГК РФ). Право собственности и иные права, а также сделки с недвижимым имуществом, предусмотренные законодательством РФ, подлежат государственной регистрации в органах юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 131 п. 1, ст. 164 ГК РФ).

Государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на земельные участки в соответствии с гражданским законодательством РФ (ст. 2 Закона РФ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Следовательно, права на земельные участки юридически возникают, изменяются или прекращаются только после внесения соответствующей записи об этом в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.

Категории земель

Земельное законодательство РФ в зависимости от целевого назначения подразделяет земли на следующие категории:

земли сельскохозяйственного назначения (с/х угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно - кустарниковой растительностью, зданиями, строениями и т.д.);

земли поселений (зоны: жилая, общественно - деловая, производственная, сельскохозяйственного использования и т.д.);

земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

земли особо охраняемых территорий и объектов (природоохранного, рекреационного, историко - культурного и т.д. назначения);

земли лесного фонда;

земли водного фонда;

земли запаса.

Кроме того, в местах проживания и хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов и этнических общностей может быть установлен особый режим использования земель указанных категорий.

Земли, указанные выше, используются только в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования (подп. 1 п. 1 ст. 1, п. 2 ст. 7 ЗК РФ).

По объективным причинам, а также в связи с экономической, социальной целесообразностью возможен перевод земель из одной целевой категории в другую. При осуществлении такого перевода обязательно должны быть соблюдены специальные процедурные нормы и условия.

В зависимости от того, кто является собственником соответствующих земель, решение о переводе их из одной категории в другую принимается различными органами власти. Если земля находится в федеральной собственности или собственности субъекта РФ, то решение об изменении категории принимается соответственно Правительством РФ или органами исполнительной власти субъектов РФ. Органы местного самоуправления принимают решения об изменении категории земель, находящихся в муниципальной или частной собственности. Исключение сделано для земель сельскохозяйственного назначения - решение об изменении земель этой категории принимается только на уровне субъектов РФ, кроме случаев, когда земля находится в федеральной собственности. Порядок перевода земель из одной категории в другую должен быть установлен федеральным законом, однако пока такой закон не принят.

Земельное законодательство особо подчеркивает приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий, согласно которому изъятие ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель лесного фонда, земель, занятых лесами первой группы, земель особо охраняемых природных территорий и объектов, земель, занятых объектами культурного наследия, других особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами (подп. 6 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Для строительства промышленных объектов на землях сельскохозяйственного назначения и иных несельскохозяйственных нужд предоставляются земли, непригодные для ведения сельскохозяйственного производства, или сельскохозяйственные угодья из земель сельскохозяйственного назначения худшего качества по кадастровой стоимости. Что касается строительства линий электропередачи, связи, автомобильных дорог, магистральных трубопроводов и других подобных сооружений, то для этих целей допускается предоставление сельскохозяйственных угодий из земель сельскохозяйственного назначения более высокого качества. Данные сооружения должны размещаться главным образом вдоль автомобильных дорог и границ полей севооборотов.

Изъятие, в том числе путем выкупа, в целях предоставления для несельскохозяйственного использования сельскохозяйственных угодий, кадастровая стоимость которых превышает среднерайонный уровень, допускается только в исключительных случаях, связанных с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны и безопасности государства, разработкой месторождений полезных ископаемых (за исключением общераспространенных полезных ископаемых), содержанием объектов культурного наследия Российской Федерации, строительством и содержанием объектов культурно - бытового, социального, образовательного назначения, автомобильных дорог, магистральных трубопроводов, линий электропередачи, связи и других подобных сооружений при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов.

Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, в том числе сельскохозяйственные угодья опытно - производственных подразделений научно - исследовательских организаций и учебно - опытных подразделений образовательных учреждений высшего профессионального образования, сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает среднерайонный уровень, могут быть в соответствии с законодательством субъектов РФ включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается.

Перевод лесных земель в нелесные земли для использования их в целях, не связанных с ведением лесного хозяйства, пользованием лесным фондом, и (или) изъятие земель лесного фонда в лесах первой группы осуществляются Правительством РФ, а в лесах второй и третьей групп - органом государственной власти соответствующего субъекта РФ (ст. 63 Лесного кодекса РФ).

В любом случае при проведении связанных с нарушением почвенного слоя строительных работ и работ по добыче полезных ископаемых плодородный слой почвы снимается и используется для улучшения малопродуктивных земель (п. 4 ст. 13 ЗК РФ). При условии нанесения снятого плодородного слоя почвы на малопродуктивные или непродуктивные угодья потери сельскохозяйственного производства могут возмещаться в размере 50% от норматива <*>.

<*> Пункт 35 Положения о порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства (утв. Постановлением Правительства РФ от 28 января 1993 г. N 77).

Коммерческий оборот земли и его ограничения

Как показывает практика, приобретение прав на земельные участки может осуществляться несколькими способами. Основными из них являются:

совершение сделки с самим участком (купля - продажа, мена, дарение, вклад в уставный капитал и т.п.);

приобретение земельных долей (долей в праве общей собственности на сельскохозяйственные земельные участки) с последующим выделением земельного участка в натуре (при необходимости);

приобретение акций (долей участия) в юридическом лице - собственнике земельного участка.

Каждый из перечисленных способов обладает своими преимуществами и недостатками. При выборе конкретного способа приобретения права на землю должны приниматься во внимание все обстоятельства и особенности каждого конкретного случая.

В соответствии с законодательством владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (ст. 36 Конституции РФ, ст. 209 п. 3 ГК РФ).

Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах (ст. 129 ГК РФ). Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (ст. 206 ГК РФ). Согласно ст. 210 ГК РФ собственник по общему правилу несет бремя содержания, а также риск случайной гибели или случайного повреждения принадлежащего ему имущества.

Объектом купли - продажи могут быть только те земельные участки, которые прошли государственный кадастровый учет и права на которые зарегистрированы в порядке, установленном ГК РФ и Законом о регистрации. Оборотоспособные земельные участки идентифицируются посредством кадастрового учета - описания и индивидуализации земельного участка, в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества. Учет объекта недвижимого имущества сопровождается изготовлением плана границ земельного участка и присвоением участку кадастрового номера - уникального, не повторяющегося во времени и на территории Российской Федерации номера объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством Российской Федерации, и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права.

Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (ст. 206 ГК РФ). Продавец при заключении договора купли - продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе. Так, изъяты из оборота земли государственных природоохранных заповедников и национальных парков, занятые объектами обороны и безопасности, атомной энергетики, воинскими и гражданскими захоронениями и т.д. (ст. 27 ЗК РФ). Ограниченными в обороте являются участки лесного фонда, земли сельскохозяйственного назначения, загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, иные земли, подвергшиеся деградации, и т.д.

Граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Наиболее распространенные виды сделок с земельными участками следующие:

а) купля - продажа. У субъектов РФ и при определенных условиях - у муниципальных образований имеется преимущественное право на покупку земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, отчуждаемых их собственниками, что обеспечивается формальной процедурой уведомлений о предстоящих сделках купли - продажи (ст. 8 Закона РФ от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"). Кроме того, законодательство содержит особый порядок совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, а также выдела земельных участков в счет долей в праве общей собственности (ст. 12, 13 указанного Закона);

б) мена;

в) приватизация земельных участков, кроме земельных участков сельскохозяйственного назначения, приватизация которых по общему правилу не допускается (ст. 8 и 9 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса РФ"). После 28 января 2003 г. для возможности приватизации государственных и муниципальных земельных участков сельскохозяйственного назначения на территории каждого субъекта РФ будет необходимо принятие соответствующего решения в форме закона данного субъекта РФ (п. 4 ст. 1 Закона РФ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"). Также необходимо иметь в виду, что приватизация государственных и муниципальных земельных участков сельскохозяйственного назначения допускается только на торгах (конкурсах, аукционах); приватизация такого земельного участка без проведения торгов разрешена только лицу, арендующему его не менее 3 лет при условии надлежащего использования им такого земельного участка;

г) аренда, причем собственник объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, может заключить договор аренды соответствующего участка на срок не более 49 лет. Договор аренды земельного участка не является препятствием для его выкупа (п. 3 ст. 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества"). Договор аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок также не более 49 лет;

д) безвозмездное пользование;

е) ипотека (залог недвижимого имущества), за исключением ипотеки земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности и сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств, которая пока не допускается (ст. 63 Закона РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)");

ж) изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд, не используемого в соответствии с его назначением или используемого с нарушением законодательства;

з) дарение;

и) завещание;

к) рента (постоянная, пожизненная, пожизненное содержание с иждивением);

л) вклад в уставный капитал юридических лиц и т.д.;

Приведенный перечень договоров, конечно же, не является исчерпывающим. Помимо этого перечня, стороны могут заключить и договор, не предусмотренный законом или иными правовыми актами (ст. 421 ГК РФ).

Предоставление земельных участков для строительства

Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:

либо без предварительного согласования мест размещения объектов;

либо с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Предоставление земельных участков коммерческим организациям для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду. После государственной регистрации права собственности на возведенный на арендуемом участке объект недвижимости (в том числе и на незавершенный строительством) собственник этого объекта получает исключительное право на приобретение этого земельного участка в собственность. Цена такого земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, будет определяться по формуле:

Ц = Снз x S x Кр x Кф, где

Снз - ставка налога на землю (на начало текущего календарного года),

S - площадь земельного участка,

Кр - коэффициент, устанавливаемый субъектом Федерации в пределах от 3 - до 30-кратного размера ставки налога за единицу площади земельного участка;



Кф - коэффициент, устанавливаемый Правительством РФ в пределах от 0,7 до 1,3 в зависимости от вида использования земельного участка <*>.

<*> В настоящее время не установлен.

Предварительное согласование места размещения объекта не проводится при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий) (п. 11 ст. 30 ЗК РФ).

Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах); предоставление земельного участка в аренду допускается без проведения торгов при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка.

Изъятие земельных участков. Убытки собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов земельных участков. Потери сельскохозяйственного производства

В определенных случаях и при соблюдении особых процедур допускается изъятие земельных участков, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд либо по причинам ненадлежащего использования земельного участка.

Условия изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд должны предусматривать: возмещение всех убытков, связанных с изъятием земельных участков у собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов этих земельных участков; возмещение потерь сельскохозяйственного производства (при изъятии земель сельскохозяйственного назначения) или потерь лесного хозяйства (при изъятии земель лесного фонда).

Решение об изъятии земельных участков у их собственников принимается федеральными органами исполнительной власти или органами власти субъектов Федерации. Собственник и иные землепользователи земельного участка должны быть не менее чем за один год уведомлены о предстоящем изъятии. Изъятие земельного участка до истечения годичного срока для целей изъятия (выкупа) допускается только с согласия собственника или землепользователя этого участка. Выкупная цена определяется соглашением с собственником или землепользователем участка. При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость участка (только для собственников) и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику или землепользователю изъятием участка, в том числе упущенная выгода (ст. 281 ГК РФ, ст. 63 ЗК РФ).

В случае если для строительства промышленных объектов выбран земельный участок из земель, относящихся к сельскохозяйственным угодьям, то такой участок может быть предоставлен для таких нужд только при условии, что эти земли непригодны для ведения сельскохозяйственного производства или их качество хуже по кадастровой стоимости. Изъятие, в том числе путем выкупа, в целях предоставления для несельскохозяйственного использования сельскохозяйственных угодий, кадастровая стоимость которых превышает среднерайонный уровень, допускается только в исключительных случаях (ст. 79 ЗК РФ).



В случаях изъятия сельскохозяйственных угодий, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для использования в целях, не связанных с ведением сельского хозяйства, а также изменения целевого назначения сельскохозяйственных угодий, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, потери сельскохозяйственного производства подлежат возмещению (ст. 58 ЗК РФ).

Потери сельскохозяйственного производства возмещаются лицами, которым предоставляются земли сельскохозяйственного назначения для использования их в целях, не связанных с ведением сельского хозяйства, и лицами, для которых устанавливаются охранные, санитарно - защитные зоны.

При расчете потерь сельскохозяйственного производства используются нормативы стоимости освоения новых земель взамен изымаемых сельскохозяйственных угодий, а также в зависимости от качества сельскохозяйственных угодий иные установленные Правительством РФ методики. Средства, поступающие в порядке возмещения потерь сельскохозяйственного производства, зачисляются в соответствующий местный бюджет и могут направляться на финансирование мероприятий по охране земель, в том числе мероприятий по повышению плодородия почв, а при наличии положительного заключения государственной экологической экспертизы проекта освоения новых земель на их освоение в соответствии с бюджетным законодательством. Расчет потерь сельскохозяйственного производства, подлежащих возмещению, производится в соответствии с Положением о порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства.

Некоторые противоречия действующего законодательства

Во избежание неприятных сюрпризов при совершении и исполнении сделок с земельными участками необходимо принимать во внимание некоторые правовые коллизии и различия, содержащиеся в нормативных правовых актах.

  1. Противоречие норм гражданского и земельного законодательства в отношении правовой судьбы земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости, когда собственник участка и объекта отчуждает либо только участок, либо только объект <*>.
<*> Ср. подп. 5 п. 1 ст. 1, п. 4 ст. 35 ЗК РФ и ст. 273, 552 п. 2, 553 ГК РФ.
  1. Противоречие норм налогового законодательства при определении цены приватизации застроенных земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности <*>.
<*> Ср. Закон РФ от 14 декабря 2001 г. N 163-ФЗ "Об индексации ставок земельного налога" и ст. 1, 2, 6 Налогового кодекса РФ.
  1. Различие норм земельного законодательства и законодательства о приватизации при расчете цены приватизируемого земельного участка <*>.
<*> Ср. п. 7 ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" и ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
  1. Различие норм земельного законодательства и законодательства о приватизации в отношении возмездности / безвозмездности приватизации земельных участков при определенных условиях <*>.
<*> Ср. п. 2 ст. 2 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" и п. 5 ст. 20, п. 3 ст. 21 ЗК РФ.
  1. Различие норм земельного законодательства и законодательства о приватизации при определении органа, уполномоченного распоряжаться земельными участками, находящимися в государственной собственности <*>.
<*> Ср. п. 14 ст. 43 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" и п. 10 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
  1. Внутреннее противоречие законодательства о приватизации в части определения способа приватизации застроенных земельных участков <*>.
<*> Ср. п. 5 ст. 13 и п. 1 ст. 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества".
  1. Различие норм земельного законодательства и законодательства о приватизации, с одной стороны, и Закона РФ "Об оценочной деятельности" <*>, с другой стороны, в части определения цены приватизируемого земельного участка.
<*> Ср. ст. 8 Закона РФ от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с п. 7 ст. 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" и ст. 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
  1. Недостаточная правовая урегулированность ситуации при сочетании различных вещных и обязательственных прав в отношении одного и того же земельного участка. Речь идет о достаточно распространенной ситуации, когда лицо, владеющее земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, с согласия собственника передает этот участок в аренду третьему лицу для застройки этого участка объектами недвижимости.

Во-первых, собственники зданий и сооружений, расположенных на государственных земельных участках, обладают исключительным правом приватизации этих участков (п. 1 ст. 36 ЗК РФ). С другой стороны, лица, обладающие правом постоянного (бессрочного) пользования тем же земельным участком, обязаны переоформить свое право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды или приобрести его в собственность по своему желанию до 1 января 2004 г. в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ.

Во-вторых, сложный юридический состав создается при приватизации земельного участка собственником возведенных на нем объектов недвижимости, когда это лицо владеет таким участком на праве аренды, причем арендодателем является лицо, обладающее правом постоянного (бессрочного) пользования этим участком. В случае приватизации арендатором данного земельного участка может сложиться внешне абсурдная ситуация: собственником участка станет прежний арендатор (уплачивает налог на землю); причем участок будет по-прежнему обременен как правом постоянного (бессрочного) пользования, принадлежащего прежнему арендодателю (также уплачивает налог на землю), так и арендой земельного участка арендатором (уплачивает арендную плату). Дело в том, что, во-первых, приватизация участка не является основанием для изменения или прекращения права постоянного (бессрочного) пользования арендодателем (п. 3 ст. 216 ГК РФ), а, во-вторых, переход права собственности на участок (приватизация) также не является основанием для изменения или прекращения договора аренды между арендодателем и арендатором (п. 1 ст. 617 ГК РФ).

Очевидно, что приведенный перечень противоречий не является исчерпывающим. При совершении сделок с земельными участками в каждом конкретном случае необходимо принимать во внимание все обстоятельства дела и особенности правового статуса объектов и субъектов сделки в каждом отдельном случае.